みなさんこんばんは。
『やっちん』(@yacchin_0310)です。
家を購入する際に、殆どの人は金融機関の「住宅ローン」を組んで、購入していると思います。
20代～40代の方であれば、35年ローンで組んでいる方も多く、
「35年、まだまだやな～」
「返済終わるころには、定年退職してて、本当に返していけるの？」
「少しだけお金たまったから、一部繰り上げ返済しといたほうがいいかな？」
などなど、住宅ローンの返済に関するこのような悩みがあると思います。
今回は、住宅ローンを毎月返済されているお客様から相談の多い「繰り上げ返済」について、現役不動産営業マンの『やっちん』が考える「繰り上げ返済をした方が損？得？」という視点でお伝えさせていただきます。
そもそも「繰り上げ返済」って何？
「繰り上げ返済」とは、毎月の返済額とは別に、借入している一部や全額を返済する事です。
通常、金利と元金の合計額を毎月返済していきますが、繰り上げ返済のお金は元金の返済に充当されます。
残債を減らすことで、利息を減らし、総返済額が少なくなるという仕組みです。
「繰り上げ返済」の方法は2種類あり、
- 期間短縮型
- 返済額軽減型
「期間短縮型」は、その名の通り返済期間が短くなる。
「返済額軽減型」は、毎月の返済額が減ります。
この2種類しかありません。
「繰り上げ返済」のメリット
「繰り上げ返済」のメリットは、下記のような事があります。
- 借金を早く返せて、精神的なストレスから逃れることができる
- 金利の負担が少なくなる分、返済総額が少なくなる
例）3,000万円 35年ローン 金利0.7％（金利はずっと一定として仮定）を25年目で一括繰り上げ返済した場合、減少する利息額は
「327,699円」
となります。
インターネットで「繰り上げ返済シュミレーション」と検索すると、簡単にシュミレーション出来るサイトがありますので、ご活用ください。
「繰り上げ返済」のデメリット
「繰り上げ返済」のデメリットは、下記のような事があります。
- 当たり前ですが、手元の資金が無くなってしまう
- 団体信用生命保険に加入しているので、保険が無くなってしまう
手元の資金が大幅に無くなってしまうと、その後、毎月の生活が苦しくなってしまっては元も子も無くなり、大きな病気をした時など、十分な資金が無ければ困ってしまいます。
団体信用生命保険も保険料が金利に含まれていることが多いので、もしもの時の生命保険が一括繰り上げ返済をしてしまうと無くなってしまいます。
繰り上げ返済する時は、堅実な計画で行うか、潤沢な資産が入った場合に初めて検討するぐらいが良いかと思います。
「繰り上げ返済」はおすすめしません！？
『やっちん』が考える「繰り上げ返済」は、結論
「繰り上げ返済はしないほうが良い」です。
その理由は、ズバリ
「今は金利が安いっ！」
からです。
先ほどの例のように、一括繰り上げ返済をしたとしても現在は金利が激安なので、「327,699円」しかお得にならないので、メリットが殆どありません。
また、住宅ローン控除期間中に一部繰り上げ返済をしてしまうと、場合によっては控除の額が減ってしまう恐れがあります。
昔のように、金利が３％や４％の時代であれば、繰り上げ返済のメリットが大いにあったかと思いますが、現在変動金利であれば0.4％台の金融機関もありますので、節約できる利息は殆どありません。
まとめ
以上のように、今の住宅ローン金利は、超低金利時代で、繰り上げ返済をしたとしても節約できる利息は殆どありません。
まとまった資金があれば、それを不動産投資や株式投資などの資産運用に回した方がいいでしょう。
投資運用で、年利１％以上で運用するのは難しくないと思いますし、商品によっては年利３％や４％で運用することも可能です。
早く返して余分な利息を払いたくないという気持ちはわかりますが、現在の住宅ローンは低金利ですので、繰り上げ返済をしてもあまり支払う総額は変わりません。
また、手元の資金を全て繰り上げ返済に使ってしまうと何かあったときに対応することが出来なくなります。
仮に500万円のみ現金を保有している方で、全て繰り上げ返済に充ててしまうと、リストラにあったときや、病気で一旦現金が必要な時に、現金が無いと困ります。
現金が無いという理由で、他でお金を借りてしまっては本末転倒です。
『やっちん』のお客様で、年収3000万円や5000万円の方がおられましたが、家を購入する時にその方達が共通で仰ってたことで、
「住宅ローンは金利が安いから、借りれるだけ借りな損やん」
「万が一、自分に何かあったとき、団体信用生命保険でローンが０になるなら多く借りてたほうがいいよね」
と仰ってました。
年収が高い人ほど、頭金など現金を投入して「住宅ローンなんて殆ど借りないだろうなー」と思っていましたが、年収が高い人ほど、現金は投資等の増やすことに使います。
人によっては、物件価格・諸費用・リフォーム、全てを金融機関から借りている方もおられました。
投資ということにあまり馴染みのない方であれば、こういう考えは思いつかないかもわかりませんが、現在のコロナ禍で、投資ブームに拍車がかかり、書店でも様々な「投資」に関する本や、ブログ・YouTubeでも「投資」に関して発信されている方も大勢います。
超低金利で借りている住宅ローンを「繰り上げ返済」を行って現金を減らすより、運用して増やすことに考えをシフトチェンジしましょう。
最後までお読みいただき、有難うございました。
少しでも参考になれば嬉しいです。
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