中古戸建購入とリフォームの際の注意点とマストポイントを解説

みなさんおはようございます!

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

都心に新築住宅を購入したいが、高価でなかなか手がでない。

しかし、賃貸住宅やマンションだと将来的にも不安が残る・・・。

通勤にも便利な都心郊外にでも中古戸建を購入し希望の間取りや設備にリフォームしたいけど、中古戸建購入の際の注意点やリフォーム方法がわからない。

このように悩んでいませんか?

中古戸建は築年数や構造、家の状態に注意して購入すれば、希望の間取りや設備を充実させるリフォームが可能です。

今回の記事では、中古戸建のメリットデメリット、購入の注意点とリフォームについてお話しします。

また、中古戸建購入とリフォームに使える住宅ローンについても解説していきますので、どうぞ最後までお読みください。

目次

中古戸建のメリットとデメリット

中古戸建は「新築戸建てよりも安い」というメリット、そして築年数によっては「構造的に不安がある場合やリフォーム制限がある」、というデメリットがあります。

中古戸建を購入しリフォームする際は、メリットとデメリットをしっかりと把握しておく必要があります。

「新築戸建と比較した場合の中古戸建のメリット・デメリット」

【メリット】
✔価格が新築よりも安価(築年数により土地価格のみの場合あり)
✔空き家対策により購入しやすい
✔物件が豊富にある(都心での購入も可能)
✔間取りの変更が自由にできる(構造の確認が必要)

【デメリット】
✔維持費が高い
✔耐震性が低い場合がある
✔法律等によるリフォーム制限がある
✔構造によるリフォーム制限がある
✔見えない部分(床下・壁体内)が腐食しているケースあり

新築の注文住宅であれば希望の間取りの家に住めますが、建売住宅の場合、間取りに合わせた生活スタイルを計画しなければなりません。

しかし、中古戸建であれば新築建売住宅より安く購入できるうえ、希望の生活スタイルに合わせた間取りにリフォームができるのです。

中古戸建購入に合わせ、リフォームも検討してみてはいかがでしょうか。

中古戸建 購入前の注意点

中古戸建は比較的安く購入できますが、購入前に必ずチェックしなければならない注意点があります。

中古戸建購入前の注意点は「築年数」「室内状態」の確認です。

中古戸建は築年数が古くても、すでに内装リフォーム済であれば新築同様に見えるため「内装が綺麗」という理由で中古戸建を購入してしまうと後悔する恐れがあります。

中古戸建は注意点をしっかり確認し、見た目ではわからない部分は販売業者立ち合いで建物の隅々まで見てから購入を検討しましょう。

注意しないといけない中古戸建の目安は、「築年数」と「室内状態」

中古戸建は築年数や室内状態を目で確認し、建物の設計図・建築確認図書など書類の確認もしましょう。

中古戸建の設計図や建築確認図書は販売業者か売主が保管しているはずですから、書類の有無を聞いてみることをおススメします。

「注意しないといけない中古戸建の目安」

【築年数】(耐震性)

●1981年以前の住宅(築41年以上)
 ⇒「旧耐震基準の建物」

●1981年以降の住宅
 ⇒新耐震基準で建築された住宅だが、耐震性に差がある

●2000年以降の住宅
 ⇒震度7でも耐えれる構造

✔中古戸建はできるだけ、2000年以降の建築物件を選べば安心です。

【室内状態】

●空き家期間が長い物件は建物内部の傷みが激しく、リフォーム費用が高くなる

●室内柱、木部に白蟻の痕跡がある場合、床下に被害の可能性が大きい

●天井や壁に雨漏りの跡があれば要注意(補修されているか確認)

✔戸建室内は見た目ではわからない部分が腐食している可能性もありますので、床下や天井裏も必ずチェックしてくださいね。

中古戸建をリフォームする際の注意点

中古戸建をリフォームする際、構造上・法律による制限など、いくつか注意点があります。

中古戸建は新築と違い、主要構造部である壁、柱、はり、屋根や階段の大規模改修以外は役所への届け出や申請が不要です。

しかし、「主要構造部」を含めたリフォームでは建築基準法による「建築確認」が必要となりますので注意が必要です。

中古戸建をリフォームする際の構造上の注意点は建物に重要な「柱」「壁」「はり」を自由に解体できないという点です。

例えばキッチンとダイニングをつなげるリフォームを希望した場合、現況壁に構造上重要な「筋交い」が配置されていれば解体できません。

壁体内の柱や「筋交い」は見た目ではわかりませんので、内装リフォームに影響がないかどうか、販売会社や売主に確認した上で戸建を購入しリフォームしましょう。

中古戸建に法律的なリフォーム制限がないか確認しよう

中古戸建のリフォームは内装、水周りなどの改装であれば法律的な制限はありませんが、増築を伴う場合、建築制限があります。

土地に対し「建ぺい率」「容積率」などによる建物の大きさを制限する法律があり、地域ごとの指定により数値が決められています。

建物には建ぺい率や容積率以外にも、高さ制限・斜線制限など様々な法律がありますので、リフォーム制限の「建築条件」について不明な場合、戸建販売業者等から説明を受けてくださいね。

中古戸建の断熱や遮音はマストなリフォームポイント

現在の戸建では壁体内に「断熱材」が入り、窓は「ペアガラス」が一般的ですが、築年数の古い戸建では断熱材が入っていない、窓が一枚ガラスという仕様になっていることが多いのです。

築年数の古い中古戸建をリフォームする場合、断熱の壁体内への設置や遮音のため窓ガラスを二重にするのがマストなリフォームポイントと言えます。

「省エネルギー基準の返還」(建物に断熱材が入っているかの目安)

・1979年以前:無断熱、旧省エネ基準以前(断熱材なしの可能性大)

・1980年以降:旧省エネ基準(断熱材なしの可能性あり)

・1992年以降:新省エネ基準(断熱材あり)

・1999年以降:次世代省エネ基準(断熱材あり)

・2013年以降:平成25年改正省エネ基準(断熱材あり)

※参照:国土交通省より

中古戸建を購入する際、断熱材の有無、窓の仕様を確認しておくと安心です。

中古戸建をリフォームする際、断熱材の設置と合わせ遮音や断熱に優れる「二重窓」も検討しましょう。

二重窓は現在の窓の内側に比較的簡単に設置できますのでおススメです。

中古戸建購入とリフォームに使える住宅ローン

中古戸建購入には「住宅ローン」を使えるケースがあり、また、購入後の中古戸建をリフォームする際にリフォームローンを利用できます。

ただ、最近は「リフォーム一体型住宅ローン」と呼ばれる商品を取り扱う金融機関もあり利用する方が増えています。

例)「住宅ローン(リフォーム資金セット型)」

借入条件:借入時年齢が満20歳以上70歳未満、最終返済時年齢満80歳未満

     前年税込年収100万円以上、給与所得者勤続1年以上

借入金額:50万円以上1億円以内

返済期間:1年以上35年以内

※りそな銀行住宅ローンを参照しています

中古戸建購入とリフォーム住宅ローンについて、詳しくはお取引のある金融機関へ相談してみるのも良いでしょう。

中古戸建のリフォームは所得税や固定資産税の減税を受けられる

中古戸建をバリアフリーリフォームした場合、所得税や固定資産税の減税を受けられる可能性があります。

【住宅ローン(リフォーム含む)減税】

 ローン要件所得税最大控除額
住宅ローン減税10年以上の償還期限ローン利用400万円
ローン型減税5年以上の償還期限ローン利用62.5万円
投資型減税ローン有無によらない20~50万円
※参照:ちば興銀より

リフォームの際の減税措置は要件を満たす場合、住宅ローンも積極的に使ってみましょう。

【固定資産税減税】

個人で土地や家屋を所有している方にかかる税金が固定資産税で、土地の評価額により税額がかわります。中古戸建の土地・建物に対しても固定資産税がかかってくるため、中古戸建購入後のことも頭にいれておかなければなりません。

ただ、リフォーム内容により固定資産税が減額できる可能性があります。

【固定資産税減額対象リフォーム】

  • バリアフリーリフォーム:対象家屋翌年分(100㎡相当)を1/3減額

※適用改修工事時期:平成19年4月1日~令和4年3月31日

※詳しくは中古戸建購入先の市町村、区役所にお問い合わせください。

中古戸建を購入後、所得税や固定資産税の減税について加味しながらリフォーム計画を立てると良いでしょう。

中古戸建の購入とリフォームで夢のマイホームを実現しよう

中古戸建は「築年数」「リフォームの制限」などに注意し、販売業者やリフォーム業者等と相談し購入すれば、自分が心に思い描いたように作り変えることもできます。

また、購入予定の中古戸建の断熱性能や遮音性能の有無を確認し、適切なリフォームをすれば新築同様の快適性能も得られます。

中古戸建を購入後は使いやすい間取りやお気に入りの空間にリフォームし、ご家族が描く「夢のマイホーム」を実現しましょう。

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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