「手付金が無い!」⇒諸費用ローン組んで解決? 自己資金0円で不動産購入を検討している方のよくある勘違い

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

最近、自己資金0円で諸費用ローンを組まれて不動産を購入する方が増えてきました。

一般的に金融機関は、【諸費用ローン】を取り扱っているところも多く、不動産を購入する際のハードルが下がっています。

しかし、本当に1円も自己資金を払わずに、不動産を購入できるのでしょうか?

「諸費用ローンも通ったら、自己資金0円で購入できる♪」

と思っている方は、この記事を読んで不動産購入に関する流れを把握しましょう。

『やっちん』

初めて不動産を購入される方は、わからなくて当然ですので、ぜひこの機会に理解してください。

※今回の記事は仲介物件、主に中古物件でのご説明となります。

※新築マンションなど、お手続きの流れが異なる場合は該当しない場合があります。

目次

不動産購入の流れ

不動産を購入される方の【決済・所有権移転・鍵受け取り】までの流れはコチラになります。

STEP
物件の内覧など
STEP
物件の決定・お申込み
STEP
売買契約

手付金・印紙代・仲介手数料(半金)のお支払い

STEP
住宅ローン本申し込み
STEP
金銭消費貸借契約(ローン契約)
STEP
決済・所有権移転登記・鍵受け取り

物件残代金・仲介手数料(半金)・日割り清算金(固都税など)の支払い

大まかな流れはこのようになります。

STEP2~STEP6までの期間は、一般的に約2か月ぐらいです。

売主様や買主様の事情により、期間が長短する場合もあります。

お金を支払うタイミングが2回あります。

上記、STEP1~STEP6までの間に、赤字で記載している部分

✔STEP2  手付金・印紙代・仲介手数料(半金)のお支払い

✔STEP6  物件残代金・仲介手数料(半金)・日割り清算金(固都税など) の支払い

この「お金を支払うタイミングが2回ある」という事をご存じではない方が多いと思います。

例)物件価格:3000万円 諸費用300万円 銀行ローン:3300万円の場合
 
  ●STEP2での支払うタイミング
    手付金:150万円※ 印紙代:1万円 仲介手数料(半金):528,000円(税込)
    合計 2,038,000円

  ●STEP6での支払うタイミング
    3,300万円 - 2,038,000円 = 30,962,000円
   ✔銀行からの借入金3,300万円は、このSTEP6のタイミングにご自身の銀行口座に振り込まれます。

「手付金」は物件価格の5%~10%が相場。

「仲介手数料」はSTEP2の売買契約時に半金、STEP6の決済時に半金という方法で支払う場合が一般的ですが、STEP6の時点で100%の支払いでOKな不動産会社もあります。 

下記の記事をご参照ください。

STEP2(売買契約)の時点では、ローンで借りるお金はまだ貰えない

前項でご説明した通り、銀行ローンはSTEP6( 決済・所有権移転登記・鍵受け取り )の時点でご自身の口座に振り込まれますので、STEP2(売買契約時)時点では、ローンで借りるお金は振り込まれません。

それではどうやって解決するかですが、

親から借りる

お客様より「手付金が準備できない」と相談されるのですが、結果的にこのパターンで解決される方が多いです。

売買契約から「最終決済」まで、一般的には約2か月の期間ですので、「2か月後に返済するから・・・」と親御さんにご相談してみましょう。

稀にトラブルになることがあるので、親子間であっても「借用書」を取り交わしておいたほうが良いでしょう。

絶対にしてはならないのが、「カードローンや消費者金融系でお金を借りる」です。

「2か月後に返済するし、金利は高くても大したことは無いだろう・・・」

と考えるのは危険です。

確かに返済約2回分の金利だけだと大したことは無いかもわかりませんが、住宅ローンの審査に相当悪影響となります。

銀行はもちろんの事、金融系の会社は個人の借り入れ状況や過去の滞納の有無等、情報を共有していますので、どこから幾らぐらい借りて、過去に滞納しているかはすぐにわかります。

※自分でご自身の信用情報を調べる事も可能です。

株式会社シー・アイ・シー(略称:CIC)

株式会社日本信用情報機構(略称 : JICC)

一般社団法人 全国銀行協会

手付金を用意する為に消費者金融などからお金を借りて、住宅ローンが借りれなかったら本末転倒です。

手付金の額を下げてもらう

手付金は、物件価格の約5%~10%としているケースが多いですが、これは慣例で絶対ではありません。

売主様の承諾があれば、5%以下の手付金でも承諾いただける売主様もおられます。

しかし、手付金は物件価格の一部に充当する金銭の一方、「手付解除」という手付金を放棄して契約を解除できる性質もあります。

よって手付金が低すぎると、売主様は

「手付金が低いと、買主様は簡単に解除しやすくなるし、売買契約をしたとしても安心できないな・・・」

と思われます。

筆者の経験では、物件価格にもよりますが、最低100万円は準備しておく必要があります。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

不動産購入の際に、「手付金」は売買契約を成立させるための大事な金銭となります。

今の銀行をはじめとする金融機関は、物件価格以外に諸費用までローンで組めるところが殆どです。

しかし、実際の不動産購入の流れでは、「売買契約時」に現金で「手付金」が必要となります。

なので、折角気に入った物件があっても、「手付金が無い!」となり、購入を断念したお客様もおられます。

住宅ローンを利用して購入される方は、毎月の家賃とローンの月々の返済を比較して、購入を決意される方が多く、昔ほど不動産購入に対してハードルは高くない買い物となっているのではないでしょうか?

しかし、ハードルが下がった分、簡単に購入できると思われるお客様もおられますが、しっかりと資金計画を立ててから物件探しを始めましょう。

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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