初心者向け【不動産投資】空室が増えたらどうする? オーナーが優先してやるべきこととは?

みなさんこんにちは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回のテーマは、不動産投資におけるデメリットの1つ、

「空室リスク」

たとえ空室リスクが少ない物件を購入したとしても、100% 空室リスクが避けられる、というわけではありません。

空室リスクは不動産投資を始めるなら必ず理解しておきたい部分です。

そこでこの記事では、

  • 物件が空室になる理由
  • 退去・空室が出たらどうなるの?
  • 空室が増えたらオーナーがやるべきこと
  • 空室リスクに備えて、しておきたい対策

という内容でお伝えします。

「空室が出た時どう対処するのか?」

というイメージを持ってもらうことで、万が一退去が出た・空室が増えてしまったなどの際にも、落ち着いて行動できるはずです。

目次

物件が空室になる理由

物件が空室になるということは、入居者が物件から退去してしまうということなのですが、退去の理由としては下記のようなことが考えられます。

①物件に住む理由がなくなった

学生や単身赴任で一人暮らしをしている人など、一時的にそこの地域に住んでいるだけの人の場合、卒業や転勤、結婚などで物件に住む必要がなくなれば退去してしまいますよね。

また、より利便性の良い物件を見つけてきて、そちらに引っ越してしまうということも考えられます。

②経済的な理由による引越し、もしくは夜逃げ!?

経済的な理由で、家賃が払えないなどの問題が発生すると、入居者は物件を退去せざるを得ません。

今より安い物件に引っ越してしまったり、最悪夜逃げされる可能性もないと言えません。

入居者の経済状況まで、こちらが細かく把握できるわけではありませんから、こういう場合は予想外の退去になり、慌ててしまいますよね。

③事件・事故など

殺人や自殺など、物件で事故が起こってしまうと、事故が起きた部屋が空室になるだけでなく、他の入居者も退去してしまう可能性も0ではありません。

『やっちん』

全国ニュースにまで出てしまうような事故に当たるのは稀なケースだと思いますが……。

そういったリスクもあることは頭に入れておきましょう。

物件に空室が出るとオーナーにはどんな影響がある?

では次に、物件に空室が出るとオーナーにはどのような影響あるのか、具体的に説明していきます。

家賃収入が減る

物件に空室が出てしまうと、当然ですが家賃収入が入らなくなります。

一棟マンションなどで、複数の入居者を抱えている場合は、1部屋空室になったからといってすぐに慌てる必要は無いかもわかりませんが、

区分マンションや戸建てなど、1物件を1世帯のみに貸し出している場合は、家賃収入がゼロになってしまいます。

ローンを組んで物件を購入した人は、毎月の家賃収入からの返済ができなくなる事態に。

次の入居者が決まるまで、家賃収入の蓄え分もしくは毎月の生活費から補填することになります。

次の募集に向けて原状回復が必要

入居者が退去すると、次の入居者を募集する前に部屋の原状回復をする必要があります。

原状回復は退去が出ると必ず行うものなので、必要経費ではあります。

しかし契約期間満了前の突然の退去による原状回復は、予想外の出費。

しかも原状回復だけで入居が付かないとなると、リフォームや家賃を下げるなどの対策が必要になる可能性もあります。

退去が出ると、家賃収入が入らないだけでなく、物件そのものにもお金がかかるのです。

次の入居者を募集しなければならない

物件に空室が出たら、次の入居者を募集します。

募集自体は管理会社や入居付けをお願いしている不動産会社が行います。

全てお任せしても問題はないですが、オーナーである自分自身も物件の状況や客付けの状況を把握しておくと良いでしょう。

空室がなかなか埋まらなかった時に、管理会社とのやり取りの中で、突破口が見つかるかもわかりません。

管理会社とのやりとりや、状況によっては直接現地に出向くなどの対応を行い、全て管理会社・不動産会社任せにするのはやめて、「どうしたら決まるか?」をご自身も真剣に考える必要あります。

空室が増えたらオーナーがやるべきこととは?

ここまで、物件に空室が出るとどのような影響があるのか説明してきました。

空室になってとしても、すぐに次の入居が決まれば問題ありません。

しかし空室がどんどん増えたり、なかなか空室が埋まらない状況になってくると、

「このまま埋まらなかったらどうしよう」

と不安も増します。

そんな時、オーナーがまずやるべきことを次にまとめます。

慌てずに空室の原因を明らかにする

物件が空室になると、家賃収入が入らなくなるので当然不安ですし、人によっては慌てます。

しかしここで

「リフォームしよう!」

「家賃を下げよう!」

と闇雲に対策を講じるのはまだ早いです。

まずは空室の原因を明らかにする必要があります。

そのためにはまず管理会社や入居付けをしてくれている不動産会社へ連絡をとって聞き取りをします。

  • 物件の需要はありそうか?
  • 最近の物件の案内数や内見数
  • 内見したのに成約に至らなかった場合はその理由
  • ライバル物件の状況
  • どんな対策が有効か

など、聞いてみましょう。

空室の原因が明らかになったら、原因に応じて対策をする

不動産会社へ聞き取りしたら、空室の原因や管理会社との話し合いを得て

  • 家賃を下げる
  • プラスαのリフォームをする
  • 広告料を上げて案内数を増やす

などの対策を講じますが、それぞれの対策においてもデメリットがあるので押さえておきましょう。

家賃を下げると家賃の総収入が減るほか、入居者の属性が下がるので、家賃滞納やトラブルにつながりやすい

リフォームや広告料アップは、経費が余分にかかり赤字になる可能性

デメリットはありますが、入居がないまま、いつまでも家賃収入が入らないことが何よりの問題です。

短期的ではなく、長期的な目線でどのくらいの経費をかけられるのか、家賃を下げても問題はないのか。

管理会社に相談しながら、よく考えて決めましょう。

地域の不動産状況に関しては、その地域で不動産業を営んでいる管理会社の方がよく把握しています。

家でひとり、悶々と悩む必要はありません。

プロに相談することでするべき対策が見えてきます。

空室リスクに備えたい。誰でもできる簡単な対策

空室リスクについて頭では理解していても、実際に自分の物件で退去や空室が出ると、予想以上に不安になるものです。

入居者の突然の退去は予測がつきませんが、退去予定を把握する簡単な方法があるのでご紹介します。

退去予定を事前に把握しておく

一般的な賃貸物件の場合、「普通借家契約」によって賃貸契約期間は2年毎の自動更新で設定されていることが多いです。

賃貸借契約書の中には契約日が記載されています。

賃貸契約が2年間の場合、2年後がその入居者の自動更新時期。

例えば、2021年9月の入居なら、2023年9月が更新月になります。

この2年ごとの節目で、オーナー様から入居者に対して

「お手紙付きの粗品を送る」「入居いただいている感謝の気持ちをメールで送る」

など、直接入居者と交流することにより、そのタイミングで入居者から

「ありがとうございます。半年後に転勤になりそうなので、ひょっとすると退去するかもわかりませんので、その際は事前にご連絡させていただきます。」

など、入居者から「いつぐらい位に退去するかも」という情報が引き出せるケースがあります。

よくオーナー様から

「入居者に直接連絡すると、クレームを直に言われそうで嫌だな~」

と仰るオーナー様がおられますが、クレームがあれば遅かれ早かれ管理会社を通じてオーナー様に報告がきますので、その際は

「管理会社の〇〇さんにも伝えさせていただき、すぐに対応します」

と伝えれば、入居者の方も安心され、入居者とオーナー様の信頼関係が生まれ、大きなクレームに発展しない場合が多いです。

事前に退去予定を把握しておくだけで、次の入居付けに向けた対策もゆっくり考えることができますし、いつ、どのくらいの経費がかかるのか目処をつけておくこともできます。

まとめ

空室リスクはどんな物件にもあるものです。

物件購入前にしっかり調査を行えば大丈夫、というわけではありません。

物件を購入した後も、「今は満室だから……」と安心せず、空室が出て慌てないよう対策をしておくことが大切です。

また、普段から管理会社等とコミュニケーションをとっておくことで、トラブルが起きた際に気軽に相談しやすく、頼れる存在になってくれます。

また、入居者の方に対してもお礼のお手紙やメールなど、簡易的な連絡を直接することによって、

「いつ退去するか?」という情報が引き出せるかもしれません。

一番大事なのは、全て管理会社任せにせず、家主業は「ビジネス」として捉え、最善の行動ができるようにしておきましょう。

参考にしていただけますと幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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