【中古区分マンション投資】初心者が注意すべき点や購入方法について、現役不動産営業マンが解説します。

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

不動産投資を始めようとしたとき、「中古マンション投資」という選択肢があります。

しかし、そもそも中古マンション投資とはどういうものなのか。

購入方法や必要な資金はどのくらい?損はしないのか?

『やっちん』

・・・わからない事だらけですよね。

そこでこの記事では、初心者が中古マンション投資をする際に理解したおいた方がいい知識や注意点について説明していきます。

この記事を読めば次の事が理解できます。
  • 中古マンション投資とは?
  • 中古マンション投資のメリット・デメリット
  • 購入方法
  • 必要な資金
  • 初心者が中古マンション投資をする際の注意点
  • 不動産会社の選び方

不動産投資に興味があり、中古区分マンションの購入をお考えの方は参考にしてください。

目次

不動産投資の種類

“不動産投資”と言っても、その手法は様々です。

戸建てからアパート、マンション、土地など、どの不動産に投資をするのかで特徴が異なります。

主な投資用物件の種類は下記です。

  • 戸建(テラスハウス・連棟含む)
  • 分譲マンション(中古・新築)
  • 木造アパート
  • 一棟マンション(RCや鉄骨造)
  • 土地

これらを購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得ますが、物件によってそれぞれ特徴やメリット・デメリットがあります。

投資をする目的に合った物件を購入することが大切です。

この記事では、上記のうち中古区分マンション投資について解説していきます。

中古区分マンション投資とは

中古マンション投資とは、中古の区分マンション購入し、それを賃貸に出すことで、家賃収入を得る手法です。

はじめて不動産投資をするサラリーマンの方などの場合、中古の区分マンションを購入する人も多いです。

しかしなぜ新築ではなく、中古なのでしょうか?

その理由は価格にあります。

不動産投資は、投資なので「利回り」が重要視されます。

利回りは年間家賃収入÷購入価格×100

で求められますが、購入価格が高いほど、利回りは下がります。

例)物件価格2000万円 家賃10万円
年間収入120万円÷2000万円×100=6%

物件価格が3倍の6000万円(家賃20万円)だと・・・
年間収入240万円÷6000万円×100=4%

※同エリアでの物件として計算

物件価格が3倍になり家賃も3倍の家賃で貸せれば良いですが、そうなると家賃が高額になり成約に至らないケースが多いので、物件価格が高くなればなるほど利回りが悪くなるのが一般的です。

新築物件は綺麗で見た目もよく、魅力がありますが、

購入価格は当然高くなりますので、利回りが低くなります。

一方で中古マンションは新築に比べ価格が低い分、利回りも良くなり、投資用として購入する人が多いのです。

中古区分マンション投資のメリット・デメリット

不動産投資には購入する物件の種類によってメリット・デメリットがあります。

この項では中古区分マンションのメリットデメリットを解説していきます。

メリット

投資用物件の中では価格が低め

先述したとおり、中古区分マンションは価格が安く、安ければ数百万円程度から購入が可能です。

サラリーマンなど、一般的な年収の人でも十分に不動産投資を始めることができます。

融資が通りやすい

中古区分マンションは価格も低い分、融資で購入する際も融資が通りやすいと言えます。

ただ年収などの属性や自己資金、購入する物件の担保評価などにより融資額は異なるので、そこは理解しておきましょう。

そして融資が通りやすいとはいえ、あまりにも年収が低い場合、融資が受けられたとしても家計を圧迫するようなことになってしまっては投資をする意味がありません。

しっかりと資金計画を立てた上で購入することが大切です。

管理の手間が少ない

これは中古だけでなく新築にも言えることですが、区分マンション投資は基本室内だけ管理していればOKですし、室外の管理そのものは管理会社に任している事が殆どなので、手間がないのもメリットです。

初めての不動産投資の場合は、まず1つ物件を運営しながら、賃貸の仕組みや収支の付け方、管理会社とのやりとりなど、不動産投資の基本をじっくり学ぶことができます。

デメリット

空室になると家賃収入が入らない

区分マンション投資では、最初は基本1室のみを購入するため、その1室が空室となってしまうと、家賃収入がなくなります。

家賃収入が入ってこないと、現金で購入した人は資金の回復に時間がかかりますし、ローンで購入した人は、返済分を毎月のお給料から捻出しなければならなくなり、家計を圧迫してしまいます。

家賃が下落する可能性

新築物件の賃貸価格は高く設定されていることが多いのですが(新築プレミアム)そこから徐々に賃貸価格は下落していきます。

賃貸価格はある程度の築年数が経過すると、家賃の下落は落ち着くのが一般的ですが、中古マンションでも築年数が浅い物件は、家賃の下落に注意しましょう。

家賃が下落しても返済はしていける力があるのか、購入前にシミュレーションするのがおすすめです。

莫大なキャッシュフローは生まない可能性

区分マンションは、家賃年収数千万円、数億円などを目指している人にはあまり向いていません。

区分マンションはどちらかといえば、家賃収入を得ながら最終的に売却してトータルで利益を出すイメージです。

将来の子供の学費に当てたい、老後の資金として資産形成したい人などが向いています。

ご自分が投資をする目的を明確にして購入するようにしましょう。

ちなみに数千万や数億円など、莫大な家賃収入を目指している人は

一棟マンション投資が向いていますが、その分自己資金もかなり必要になります。

初心者が中古マンション投資をする際の注意点

築年数や不動産の構造にも注意しよう

不動産投資における融資期間は、不動産の法定耐用年数が関係します。

簡単に例をあげて説明すると、築20年の鉄筋コンクリート造のマンションを購入する際、

法定耐用年数47年―20年=27年

が融資期間の目安となる、ということです。

物件を検索する際は築年数や不動産の構造にも注意してみましょう。

物件だけでなく周辺環境もチェックしよう

区分マンション投資は空室リスクが大きいです。

万が一空室になったときに、すぐに次の借り手が現れるのが理想的です。

購入予定の物件は需要があるのかを確かめておく必要があります。

例えば

  • 小学校・スーパー・病院等が近くにある
  • 人気の学校区
  • 大きい企業がある など

その物件に住む人はどんな人で、周辺にどんな環境を求めているのかをイメージすると良いでしょう。

中古区分マンションの購入方法と流れ

購入方法

不動産投資用物件の購入方法は、どの物件でも同様ですがここでもまとめておきたいと思います。

<中古区分マンションの購入方法>

STEP
不動産会社のポータルサイトなどで、物件を探す
STEP
気になる物件があったら、問い合わせをする
STEP
実際の現地に行って物件を確認(周辺調査、内覧)
STEP
購入を決めた場合は、買い付け申込書を出す
STEP
融資を使う場合は融資の申し込み(先に融資先の目星をつけておくこともできる。不動産会社によっては金融機関を紹介してくれるところも)
STEP
残代金の支払い・引き渡し・所有権移転登記

購入までに様々な過程がありますが、もちろん不動産会社もサポートしてくれます。

現金?ローン?どっちがいいの?

不動産投資で物件を購入する方法は、現金買いと、金融機関からの融資を受け、ローンを組んで購入する方法があります。

どちらを選択すれば良いか悩むところですが、下記にそれぞれのメリットデメリットをまとめます。

<現金>

メリット:・借金の不安がない ・利息を支払う必要がない ・ローン事務手数料等の諸経費も必要ない

デメリット:・手元から現金がなくなる ・次の購入資金を回復させるのに時間がかかる

<ローン>

メリット:自己資金が少なくても購入できる

デメリット:・家賃収入を得てもローン返済分を引くと、手元に残るお金が少ない可能性がある ・諸経費が発生する 

それぞれメリットデメリットがあります。

物件のスペックや自己資金や年収、投資の目的など、

現金で買う場合は、今現金が減っても大丈夫な状況か?

ローンの返済は家賃収入で賄え、手元に現金が残るか?家計に負担がないか

総合的にみた上で選択することが大切です。

不動産会社の選び方

ここまで中古区分マンション投資について解説してきました。

ではいざ「物件を探してみようかな」となった時に、不動産会社はどんなところを選べばいいのか悩みます。

次に不動産会社の探し方・選び方について解説していきたいと思います。

不動産会社の探し方

無料セミナーなどに参加してみる

規模の大きい不動産会社ですと、無料のセミナーを開催し、不動産投資を学べる機会が設けられています。

そこで不動産投資について学びながら、会社の雰囲気も知ることができます。

しかし、無料のセミナーの中には、物件の購入を勧めてきたり、営業色が強い場合もあります。

万が一そういったセミナーに参加し、勧誘されても即決したりしないように、くれぐれも気をつけましょう。

不動産は世の中に山のようにあります。今すぐ決断しなくても大丈夫です。

複数の不動産会社に相談してみる

不動産会社は決して大手だけではありません。

地場でその地域では強い不動産会社も数多くあります。

不動産の売買をする場合、宅地建物取引業法に基づいて国や都道府県の許可が必要となりますが、その宅地建物取引業を営んでいる会社は全国に約12万業者もあります。

ですから複数の会社に相談してから決めることをお勧めします。

不動産会社の選び方

買い手の立場でアドバイスをくれる

不動産会社も物件を売りたいわけなので、お客さんがくると物件を買って欲しいと思うのは当たり前のことかもしれません。

しかし不動産投資は多額のお金が動くものです。

損をして困るのは自分自身です。

きちんと買い手の立場で、メリットだけでなくデメリットやリスクについても説明してくれる会社を選びましょう。

アフターフォロー体制がある

物件は購入して終わりではありません。購入後は物件の管理を任せる場合もありますし、経理の面や物件購入後のトラブル、入居者への対応…わからないことが沢山あります。

そこでいつでも気軽に相談できる人がいれば、安心ですよね。

アフターフォロー体制が整っている不動産会社を選ぶのもポイントです。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

中古区分マンション投資について解説してきましたが、

中古区分マンションは少ない資金で初心者でも始めやすいのが特徴です。

物件の購入をお考えの方は、投資をする目的を持ち、投資についてしっかりと学習した上で、資金計画を立ててから購入することが大切です。

また、ご自身が納得のいく物件を購入できるかどうかは、良い不動産会社の営業マンと出会えるかどうかも重要なポイントとなります。

  • 購入後の貸主としての視点で提案してくれる
  • そのエリアに熟知し、過去のデータを基に提案してくれる
  • 購入後も親身になって相談してくれる
  • メリットだけではなく、デメリットも包み隠さず説明してくれる
  • 賃貸の知識やリフォームの知識も豊富

このような営業マンと出会えれば、不動産投資をこれからはじめる方にとって、最高のパートナーになります。

『やっちん』

最高のパートナー(営業マン)に出会える為にも、1社だけではなく複数の不動産会社に問い合わせをしてみましょう♪

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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