【不動産投資】分譲マンションの投資実績 ファイル№1「借主:法人契約の安心感」

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は『やっちん』が実際に行った不動産投資に関して、どのような物件を購入して、賃貸での収益を上げ、幾らで売却したのかをお知らせさせていただきます。

本業は「不動産仲介業」ですので、「プロの不動産投資家」のような戦略的な投資ではないかもわかりませんが、「不動産投資方法」の一つとして参考程度にお読みいただければと思います。

「不動産投資」を行う上で「不動産仲介業」をしていての一番のメリットは「相場感が養える」ことかと思います。

「不動産仲介業」をされている方であれば、同じエリアで長年仕事をしていると、新規で売りに出てきた物件に関して「少し高いなー」とか「相場より安くない?」等の相場感や貸したら幾らぐらいで貸せるだろう?等の不動産投資を行うのに必要な知識が自然と鍛えられるかと思います。

その能力を活かし、実際に副業で不動産投資を行う方もおられれば、規模が徐々に大きくなり独立開業される方もおられます。

どちらかというと『やっちん』はあまり積極的に不動産投資を行ってきませんでしたが、保有していた物件を1件昨年売却しましたので、備忘録的な感じも含めて記したいと思います。

目次

購入物件の概要

・分譲マンション(ファミリータイプ)
・物件価格:2,400万円
・購入諸経費:約150万円
・専有面積:約72㎡(3LDK)
・階数:2階部分(階下はエントランスホール)
・総戸数:25戸
・バルコニーの向き:西向き
・建築年:平成7年築
・駅からの距離:徒歩15分(駅まで平坦)
・管理費、積立金合計:約18,000円/月
・固定資産税、都市計画税:120,000円/年
・借入額:2400万円(100%ローン)
・借入金利:1.2%、月々返済:約7万円

購入の際のポイント

駅からの距離

投資用物件の購入の際に基準にしているポイントで「駅からの徒歩10分以内の距離」で探していましたが、希望しているエリアで徒歩10分以内だと価格が高くなり、予算がオーバーしてしまうため、徒歩15分圏内まで広げました。

当物件を選んだポイントは、駅から徒歩15分ですが、「人気の学校区(小・中学校)」「駅まで平坦な道のり」

同エリアで毎日仕事をしているので、需要の高いエリアと認識していました。

設備関連

築16年経過していて、一度もリフォームをされていない状態。

賃貸で貸すとなるとクロス(壁紙)や畳・ふすま等の表層改装だけではなくて、水回り関連の設備も取り替えないといけないかなーと思っていましたが、

いざ内覧させてただくと、

売主様がお子様のおられないご家庭で、とてもきれいに使用されていたので、

十分に使える状態でした!

無駄な初期費用をかけずによかったです。(トイレの色が全体的に薄いブルーだったので、好みでは無かったですが・・・)

その他

当物件は、2階のお部屋でしたが、階下がエントランスホールになっていて、1階にお部屋はありませんでした。

ファミリーのお客様で気になる点として、小さい子供が走り回ったときに「階下の住人に音の迷惑をかけないか?」ということを気にされるお客様が意外と多くいらっしゃいます。

当物件は階下にお部屋が無いので気にしなくてもよいという点が1つのセールスポイントになっていました。

法人契約にて借りていただく

不動産投資を行う上での心配事で、「質の悪い借主(入居者)」が挙げられるかと思います。

特に「家賃滞納」「夜逃げ」ですね。

保証会社を使用して、上記リスクに備える事が今は必須かと思いますが、借主が大手法人であればこのような心配事はなくなります。

当物件は約10年間で2回借主が変わっており、どちらも大手法人契約でした。

1回目は大手銀行の社宅として、2回目は大手ゼネコンの社宅して借りていただきました。

当然家賃滞納や夜逃げなど無く、10年間賃貸の間で特にトラブルもなく運営できました。

2回目賃貸の契約終了後、売却

※写真はイメージです。

2回目の大手ゼネコンとの賃貸契約が解約となり、空室となりましたので、このタイミングで売却。

なぜ売却したかといいますと

  • 10年前と比べ市場がよくなり高値で売却できそうだから
  • 新築住宅の建築のため、住宅ローンを組むためと売却益にて頭金を捻出するため

主にこの2点の理由で売却に踏み切りました。

結果、売却できた金額は「2600万円」

購入時より200万円upでの売却に成功

購入者は個人のお客様で、購入の決め手は「学校区」「階下にお部屋が無い」の2点で、近くの賃貸マンションにお住まいされていた、4人家族のお客様でした。

投資実績は?というと

10年間で実際にいくら利益が出たか?ですが、

取得費+諸経費

物件価格:2400万円

諸経費:約150万円

売却諸経費:約100万円

管理費・積立金:約216万円

固都税:約120万円

リフォーム代:1回目:約40万円 2回目:約30万円

賃貸中修繕費:給湯器交換:約20万円 トイレ修理費:約3万円

賃貸仲介手数料:1回目:13万円 2回目:13万円

支払い利息:約260万円

賃貸管理費用:無し(自身で管理していました。)

合計 約33,650,000円

賃料収入+売却価格

売却価格:2600万円

賃料収入:約1500万 ※月額賃料13万円(空室期間トータル:約4か月~5か月)

合計 約41,000,000円

約10年間で、合計約7,350,000円の利益となりました。

年換算で、約73.5万円

月換算で、約61,250円 

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

売却の際にリフォーム費用をかけて、もっと多くのキャピタルゲイン(売却益)を狙えばよかったかもわかりませんが、少し売り急いでいたこともあり、リフォーム無しで売却活動。

運よく1か月もかからないうちに成約となりましたので、結果よかったかなーと思うようにしています(笑)

利回りで考えると、5%~6%程度でいわゆるインカムゲインで儲ける不動産ではなかったですが、エリアを熟知し、将来的に相場が下がらないであろうエリアや、相場が上がるかもしれないエリアを選定できれば、キャピタルゲインで利益を出すことは可能です。

ファミリータイプであれば、当然家族でお住まいされる方や、1人でお住まいされる方もターゲットになるので、幅広い層をターゲットにできます。

ここ数年、独身の男性や女性の方も住宅ローン控除が使用できる登記面積50㎡以上のマンション購入が増えてきたので、売却しづらいことは無いかと思います。

平米数の狭い単身者用マンションだとキャピタルゲインは狙いにくいですし、一棟収益不動産は高価格で融資が難しかったり、管理に手間がかかるので、個人的には1000万円台・2000万円台のファミリータイプの分譲マンションが好みです。

不動産投資方法は人それぞれではありますが、選択肢の一つとして考えてみてはいかがですか?

全てに当てはまる事ですが、一番大事なのは「相場を知ること」です。

「相場を知る」ことができれば、ローリスクで不動産投資を行うことができますので、常に情報収集を怠らないようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考になればうれしいです。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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