【不動産投資】サラリーマンはやらないほうがいい?現役不動産営業マンが教える ≪ボロ戸建て賃貸投資≫

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

最近の副業ブームで、不動産投資にチャレンジしたいお客様が増えてきました。

不動産投資といっても、「どんな不動産を購入して収益を得るのか?」ですが、

賃貸マンション・区分マンション・土地・戸建て、と色々あるのですが、最近は「ボロ戸建て」限定で探されているお客様がおられます。

特に売買価格500万円以下で、現金購入できる物件のお問い合わせが多いです。

しかし、サラリーマンの方で副業として「ボロ戸建て賃貸投資」を始める際に、注意しないといけないポイントがありますのでご紹介させていただきます。

目次

広告に記載されている利回り〇〇%を信じてもいい?

投資用の不動産の購入を検討する際、「利回り」は購入するしないの重要なポイントかと思います。

一般的には、5%~10%の物件が市場に多く出回っていますが、戸建て賃貸であれば、利回りは軽く10%越えで、中には利回り30%というような高利回りの物件もあります。

高利回りの物件の特徴といたしましては、「築年数が古い」「地方(遠方)」の2点です。

「築年数が古い」と不動産会社の査定では、昭和40年代・50年代等の築年数の古い物件は建物価値はほぼ0円で査定します。

木造住宅の場合、減価償却の計算の際に使われる「法廷耐用年数」は22年ですが、不動産会社が査定する際の建物価格の算出の方法は、過去のメンテナンス状況や使用状況等により算出しますので、22年で価値0円で査定する事は無く、次の購入者がそのまま建物を使用できるかどうかで査定します。

それでもリフォームしたからといって昭和に建てられている建物ですと、購入者は建替え希望の方が多くなりますので、建物査定価格は0円にすることが多いです。

また、地方の不動産ですとそもそも購入の需要が少ないですので、土地の坪単価も1坪10万円~20万円前後と破格に安くなります。

500万円以下の戸建てを購入しようとすると、ほぼ土地値だけのこのような物件となりますが、戸建て賃貸は、マンションと比べ流通している数が圧倒的に少なく、家賃5万円~8万円の設定であれば、需要があり決まります。

しかし、注意しなければならないポイントといたしましては、

「リフォーム費用がいくら必要か?」

です。

いくら家賃5万円~8万円で需要がある戸建て賃貸といっても、賃貸に貸す場合、リフォームをしないと募集できない状況であれば、リフォーム費用がどのぐらい必要か事前に見積もる必要があります。

過去ほとんどリフォームしていない物件であれば、外壁や屋根の修繕もいれて、何百万ものリフォーム費用が掛かります。

賃貸に貸そうとした場合に、どのぐらいリフォームをかけるかは、賃借人が決まるか決まらないか、大事なポイントとなりますので、物件価格が安価であっても、リフォーム費用が幾らぐらい必要かで、「利回り」が想定していた数字と大幅に変わってきますので、注意してください。

リフォーム費用を抑える方法として【DIY】を考えているが・・・

リフォーム費用を抑える方法として、自分で行う【DIY】でリフォームをしようと考える方もおられると思いますが、賃貸募集する不動産会社目線でお伝えすると

リフォームはリフォーム業者でやってほしいっ!

と思っています。

家主業を専業でしていて、今までリフォームを自分で行い、腕に自信がある方であれば良いかもわかりませんが、サラリーマンの方が休日に物件に赴いて、コツコツ【DIY】を行っても

いつリフォーム終わるの?

募集開始ができない・・・

仕上がりがいまいちだと、賃借人からクレームが発生するなぁ・・・

不動産営業マンはこういう風に思います。

リフォーム業者が行うリフォームと、一般素人が行うリフォームとでは、やはり仕上がりに大きな差が出ます。

また、物件を借りる方も、リフォームの仕上がりが悪いと借りてもらえませんし、借りて頂いたとしても入居後に「建付けが悪い」「雨漏りがする」等のクレームが発生します。

どれぐらいのリフォーム費用をかけるかによって、「利回り」が変わってきますので、物件価格プラスリフォーム費用で利回りがどのぐらいになるかを計算してましょう。

家賃が安い戸建て賃貸を借りる方ってどんな人?

さぁリフォームが完成して綺麗になり、家賃幾らで募集しよう?

結構リフォーム費用をかけたし、まずは10万円以上で募集をしよう!

・・・無理です。

安価な戸建ての場合、地方や駅からの距離が相当離れている、坂の上等の立地条件に恵まれていない物件が殆どですので、どんなにきれいにリフォームをしても家賃10万円以上で決まることはありません。

なので、家賃にお得感が無いと借りてもらえないため、多くは家賃5万円~8万円で募集する事が多いと思います。

どういう人に借りてもらえるか?

  • ペットを飼育されている方 ←マンションではまだまだペット飼育禁止が多い
  • 所得が少なく、家族が多い
  • 友人同士で居住するシェアハウス
  • 外国人同士のシェアハウス

このようなニーズの方が、家賃の安い戸建て賃貸を借りたいと思ってもらえますが、トラブルが発生する確率が高いです。

●ペットを飼育されている方

戸建て賃貸の場合、借りやすくするために「ペット飼育OK」で募集される方も多いと思いますが、室内の傷み具合が凄まじい場合があります。

室内で飼育する犬・猫等は、爪でのひっかき傷やおしっこの匂い等の動物特有の匂いが残り、退去後、再募集の際にリフォーム費用が高額になってしまう場合があります。

また、勝手にブリーダーのように子供を産ませ、何十匹も飼育する賃借人もおられ、ご近所からの鳴き声等のクレームで発覚したことがあります。

●所得が低い賃借人

所得が低い賃借人は、「家賃保証会社」に加入することにより、家賃滞納のリスクは対処できるかもわかりませんが、その他困るのが夜逃げや滞納していても居座る賃借人です。

法律上の手続きにより家賃滞納者を強制的に退去させる手続きが必要となります。

夜逃げしたからといって、大家さんが持っているスペアキーで家の鍵を開け、勝手に荷物を撤去することは違法になる場合があります。

なので、「強制執行」の手続きが必要となり、無駄な時間も費用も発生します。

「家賃保証会社」が弁護士費用まで保証してくれる会社もありますので、不動産会社がどこの「保証会社」を使っていて、尚且つ保証内容をしっかり確認しておきましょう。

●友人同士や外国人同士のシェアハウス

3名や4名等で家賃を割り、1人当たりの負担額を抑えようとシェアハウスで借りる方もおりますが、結婚や母国に帰る等で、居住する人数が減ると滞納したり、夜逃げしたする方がおられます。

また、バカ騒ぎや騒動を起こして、ご近所さんからクレームが発生するケースもありました。

トラブルが続いてもういやっ! 売却しようと思っても・・・

トラブルが起こって、心身ともに疲れ、もういらない、売却しようと思い、売却活動をしようと思っても中々買い手がつかない場合があります。

当初リフォームをかけたのだから、買った金額より上乗せして、売却活動をされる方が多いですが、そもそも昭和に建った建物だと、建物を支えている大事な部分(基礎・土台・通し柱等)が劣化しているので、次の購入者は土地だけ欲しいと思い、建物解体費用分、安くして欲しいと思う方が多いです。

約100㎡の建物だと150万円~200万円ぐらい、解体費用が掛かります。

よって、売却してもあまり儲からない場合があります。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

建物が古いが故に起こるトラブルや、家賃が安いが故に起こるトラブル等があり、サラリーマンの方が気軽にチャレンジできる物件ではないと『やっちん』は考えます。

賃貸運営に慣れている方でしたら、仲の良い不動産会社、いつも頼んでいるリフォーム会社、法律的な相談が気軽にできる弁護士等、協力してくれるそれぞれのプロフェッショナルがいます。

そういう人脈が無い方だと、トラブルが起こる都度、相談できる相手を一から探さないといけないので、無駄に時間や費用がかかり、最悪儲からない・損する可能性もあります。

とはいえ、それでも戸建て賃貸投資がしたいっ!と思っているサラリーマンの方は、ご説明させて頂いた注意するポイントをおさえ、あくまでも自己責任で、リスクマネジメントができるようにしておきましょう。

みなさまが良い物件に巡り合えますように。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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