その契約ちょっと待った!不動産売買契約を行う前に知っておくべきポイント

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は、不動産売買契約を行う前に、不動産売買契約書に記載されている条文の中で、『やっちん』が考える大切なポイントを解説したいと思います。

契約日当日になってはじめて説明され、理解できないまま契約書に署名・捺印しないようにしましょう。

※この記事は2021年5月時点での内容となります。今後、民法・建物の区分所有法等の法律、その他関係法規の改正により内容の一部が相違する可能性がございます。予めご了承下さい。

目次

手付金に関して(土地・戸建て・マンション共通)

不動産売買契約書に記載されている条文です。

第〇条(手付金)
1.買主は、売主に対し、表記手付金を本契約と同時に支払います。
2.売主、買主は、手付金を表記残代金支払いのときに、売買代金の一部を無利息にて充当します。

手付金の金額に関しては、特に決まった金額は無く、慣例的に不動産価格の5%~10%としているケースが多いです。

例)不動産価格 3,000万円の場合

手付金 150万円~300万円

買主様が売買契約日に手付金を現金で準備する必要があり、売買契約日までに現金が準備できない等の理由で、5%以下の手付金の場合もあります。

しかし、金額の低い手付金の場合、売主様の承諾が必要ですので、「購入申込時」に交渉する必要があります。

では、なぜ金額の低い手付金が売主様が敬遠しがちかというと、次の条文があるからです。

第〇条(手付金)
1.売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、互いに書面により通知して、解除することができます。
2.売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員及び手付金と同額の金員を現実に提供しなければなりません。買主が前項により本契約を解除する時は、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

上記のように「手付解除」という条文があり、買主様は支払った手付金を放棄して、手付解除期日までであれば、契約を解除することができます。

売主様側の立場から考えると、手付金の額が極端に低い金額(例:3000万円の物件価格に対し手付金50万円等)だと、買主様が簡単に契約を解除することができ、折角売れたと思っても、また振り出しに戻って、販売活動を行わないといけなくなります。

『やっちん』は、手付解除で契約を解除される買主様はいませんでしたが、手付金を放棄してでも割安な物件が出現し、買主様がお得になる条件が揃えば、手付解除される買主様もおられると思います。

なお、手付金の支払い方法が現金でとお伝えしましたが、特約で銀行振込みでの支払いも相談可能ですので、担当営業マンにお尋ねください。

境界の明示(土地・戸建て)

不動産売買契約書に記載されている条文です。

第〇条(境界の明示)
売主は、買主に対し、残代金支払日までに、本物件につき現地にて境界標を支持して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路(私道を含む)部分と本物件の境界については、境界標の設置を省略することができます。

一般的に住宅用地としての取引の場合、この条文が適用しているケースが多く、「売買代金固定型」と言います。

この契約は登記簿謄本に記載されている面積で契約しましょうという契約ですので、改めて土地家屋調査士による「確定測量」をせず、道路部分との境界標を設置することを省略させています。

※注 境界の明示を省略できるわけではありません。

道路との境界で境界標が無い時、私道であればその所有者(多人数の場合が多い)の立ち会いを得て、境界標の設置をすることが困難なケースが多いことを考慮しています。

上記の場合は、法務局に地積測量図が備え付けられていて、地積測量図に記載の寸法で、ある程度境界線が判断できる場合の条文となります。

逆に法務局に地積測量図が備え付けられていなくて、かつ広大で、現地でも境界標が全くない場合、実際の面積と登記簿謄本に記載されている面積とで、差異が生じる場合がありますので、その際は「確定測量・清算型」の条文を使用するのが望ましいです。

道路を含むすべての境界を確定させ、登記簿謄本に記載の面積と差異が生じた場合、「1㎡あたり〇〇円」等の取決めを行い、清算する契約となります。

境界の明示について、買主様は売買契約日までに担当営業マンに必ず確認をしましょう。

引渡し完了前の滅失・損傷(土地・戸建て・マンション)

不動産売買契約書に記載されている条文です。

第〇条(引渡し完了前の滅失・損傷)
1.売主、買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責めにも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または損傷して、修補が不能、または修補に過大な費用を要し、本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して、本契約を解除することができます。また、買主は、本契約が解除されるまでの間、売買代金の支払いを拒むことができます。
2.本物件の引渡し完了前に、前項の事由によって、本物件が損傷した場合であっても、修補することにより本契約の履行が可能であるときは、売主は、本契約を修補して買主に引渡します。
3.第1項の規定により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

天災地変等により、不動産が毀損し、修復が可能な場合は売主様の負担で修復して引渡し、逆に、毀損が甚大で修復するのに多額の費用、多大な時間を要するときや、滅失によって、不動産の引渡しが物理的に不可能になったときは、売主様・買主様に解除権があります。

修復可能かどうかについては、修復に要する費用が、建物の評価額を上回る等多額の費用を要するか、また、所有権の移転および引渡し日までに修復できない等多大な時間を要するかどうかを総合して判断することになります。

契約不適合による修補請求(土地・戸建て・マンション)

まず「契約不適合」とは何ぞや?

ですが、

契約不適合責任とは?
売買契約の履行において、引き渡された売買の不動産が品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任。

を言います。

具体的に建物であれば、

  1. 雨水の侵入を防止する部分の雨漏り(戸建て)
  2. 建物の構造耐力上主要な部分の腐食(戸建て)
  3. シロアリの害(戸建て・マンション)
  4. 給排水管(敷地内埋設排水管を含む)・排水桝の故障 (戸建て)
  5. 給排水管の故障(マンション)

注意するポイント

●売主は、引渡し完了日から3か月以内に通知を受けたものに限り、契約不適合責任を負います。

  ※上記内容は、売主が個人の場合。

  ※売主が法人の場合は、引渡し完了日から1年以内

  ※売主が宅建業者の場合は、引渡し完了日から2年以内

●買主は、売主に対し、契約不適合について、修補の請求以外に、契約の無効、解除、売買代金の減額請求または損害賠償の請求をすることは出来ません。

●売買契約前に、契約不適合が判明している箇所があり、売主・買主双方理解しているのであれば、その箇所について売主は責任を負いません。

●マンションの場合、土地の契約不適合ならびに共用部分に原因がある契約不適合については、売主は責任を負いません。

●土地・戸建ての場合、土地の契約不適合により契約を締結した目的が達せられないときは、買主は本契約を解除することができます。

 ※例 不同沈下 地中埋設物 土壌汚染 等々

設備の引渡し・修補(戸建て・マンション)

中古戸建、中古マンションの場合、当然設備に関しては、新品ではないため、売買契約書で取決めを行っております。

売買契約書に添付する書類として、「設備表」という書類があるのですが、その中の「主要設備」に関し、「故障・不具合」欄に「故障:無」とした設備に限り、売主は使用可能な状態で引き渡します。

万が一、引渡完了日から7日以内に故障・不具合があれば、売主様は修補しなければなりません。

※売主が宅建業者の場合は、部位別に3か月や1年・2年等の保証をする「アフターサービス基準」を設けている場合が多いです。

買主様は、売買契約前に「主要設備」について、故障や不具合が無いか必ず確認する必要があります。

「主要設備」とは、

  • 給湯設備
  • キッチン設備
  • 浴室設備
  • 洗面設備
  • トイレ設備
  • 洗濯設備(洗濯パン・洗濯用水栓)
  • 冷暖房機
  • 床暖房設備
  • 換気扇(24時間換気扇も含む)
  • インターホン

以上となります。

売買契約日当日に、故障・不具合箇所をはじめて聞かされて、トラブルにならないよう気を付けましょう。

まとめ

以上『やっちん』が考える売買契約前に知っておきたい大切なポイントをご紹介させて頂きましたが、いかがでしたでしょうか?

親切丁寧な営業マンであれば、大事なポイントは全て売買契約日前に説明をしてくれるのですが、残念なことに少数かと思いますが、これらの事を事前に説明をしないまま売買契約日当日を迎えさす営業マンもおります。

今回の記事を参考にしていただき、担当営業マンより事前の説明がなければ、買主様・売主様から遠慮せずにドンドン質問していきましょう。

人生の中でそう何度も行う契約ではございませんので、トラブルにならないよう、買主様・売主様共にご納得のいくお取引ができることを願います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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