憧れの注文建築! まずは「土地」購入の際の気を付けるポイント

みなさんこんばんは!

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

これから土地を購入して新築住宅を建てる方や、中古・新築戸建ての購入を検討されている方は、ぜひ読んで頂きたい内容です。

購入する前に注意してほしいポイントがありますので、ご紹介させていただきます。

目次

隣の家との境目に「ポイント」はありますか?

いわゆる「境界標(境界杭)」というやつです。

種類は様々で下記のようなものがあります。

普段は注意しないとスルーしてしまいそうなものですが、土地を購入する際には、特に注意してほしいポイントです。

過去大きな土地を分筆し、宅地分譲をする際に分筆後の土地と土地の境目に「境界標」を設置していたかと思いますが、経年劣化で「境界標」無くなっていたり、建替えの際の建物解体の工事の際に誤って取ってしまったりと、色んな原因で亡失しているケースが多々あります。

「境界標」の無いところだと、境目に設置しているブロック塀やフェンスがどちらのものか分からなかったりするので、維持管理が曖昧でトラブルになるケースがあります。

仲介会社としては、売主様に「境界標」を設置して頂くようにお話をさせて頂き、次の購入者に対して、安心してご購入いただけるよう取引を進めていきます。

しかし、「境界標」の設置は、「土地家屋調査士」に依頼し設置頂くのですが、稀に隣地の方の同意が得られず「境界標」を設置させていただけない場合もあります。

このようなケースは隣地にお住いの方でご高齢者が多く、「境界標」の大切さをお伝えしても警戒心からか「境界標」の設置を拒む場合があります。

その場合「土地家屋調査士」「不動産会社営業マン」、場合によっては「売主様」と隣地の方へお伺いさせていただき、お話合いをさせて頂き、その結果、同意を得られ「境界標」の設置をいたします。

それでも「境界標」の設置ができない場合がありますが、「土地家屋調査士」作成の「現況測量図」「境界に関する説明書」等で買主様にご説明いたします。

隣地の方が「境界標」の設置を拒むのは、その知識が無いだけに、過剰な警戒心からで、拒んでいる場合が多く、「土地家屋調査士」が指示したポイントで隣地の方がご納得いただいているようであれば、トラブルになるケースは殆どないかと思います。

「境界標」が設置できればベストですが、無い箇所があるからと言って全てダメではなく、「境界標」が設置できなかった「経緯」が明確で、その「経緯」が上記のようなものであれば、あまり心配しなくても良いかもわかりません。

「境界標」が全て設置しているかの確認と、もし無い箇所があれば、なぜ無いか「経緯」をちゃんと確認しましょう。

「越境」は事前に確認しましょう

「越境」とは?
建物や建物の付属物が、敷地境界線を越えていることを言います。
樹木の枝葉が隣の家にはみ出している場合や地中に埋設された水道管や排水管、ガス管等が他の敷地を通っていたりする場合も越境となります。

双方お互い納得の上で生活しているのであれば、トラブルになるケースは無いですが、売却等で所有者が変わる際に取決めをしないと、新所有者と隣地の方とでトラブルになる場合があります。

「越境物」があり「取決めが無い」ままだと、金融機関による「住宅ローン」が承認されないケースが多いので、「越境物」に関し「覚書」等の書面で取決めを行う必要があります。

「覚書」の例

〇〇一郎(以下「甲」という。)と、山田〇〇(以下「乙」という。)とは、甲の所有する土地(以下「甲土地」という。)と乙の所有する土地(以下「乙土地」という。)との境界線上に存する構造物に関して、以下の通り確認したので本覚書を締結する。

1.甲と乙は、〇〇年〇月〇日、甲土地と乙土地との境界線を現地において、相互に確認した。

2.甲と乙は、甲土地と乙土地の境界線上に設置された甲所有の「ブロック塀」の一部が、乙土地に越境していることを確認した。

3.甲は将来建替え等の際は、上記「ブロック塀」を撤去し、または甲土地内に移設するものとする。

4.甲及び乙は、各々の所有権を将来第三者に譲渡する場合は、本覚書の事項につき、甲乙各々責任と負担において承継させるものとする。

以上、甲と乙は、本覚書を2通作成し、甲乙各1通を保有する。

不動産の表示
甲土地:〇〇市〇〇区〇〇1-2-3(地番)
乙土地:〇〇市〇〇区〇〇4-5-6(地番)

〇〇年〇月〇日

甲 〇〇市〇〇区〇〇7-8-9
  〇〇 一郎   印

乙 〇〇市〇〇区〇〇10-11-12
  山田 〇〇   印
不動産会社の営業マンに、事前に「越境物」があるかどうかの確認と「越境物」があれば「覚書」等の書面で取決めをしているか確認しましょう。

上記の「境界標」と同じケースで、隣地の方が警戒心から「覚書」に署名・捺印がいただけない場合があります。

お互い「越境物」に関し合意していても、「覚書」が締結できない場合も稀にあるので、その内容を営業マンや売主様にヒアリングし、金融機関にも事前に確認が必要となるので、注意してください。

高低差のある土地

高低差のある土地に建物を建築する際は、特に「擁壁」について注意しましょう。

「擁壁」とは、高低差のある宅地を造成する際に、土砂が崩れるのを防ぐために設けるコンクリートや間知(けんち)石等の構造物の事です。

ある一定の高さを超える擁壁を築造する場合は、建築基準法で確認申請を提出することが義務付られています。

しかし、法律が施行されるもっと前に築造されたものや、確認申請・検査済み証が無いものがあります。

老朽化し、倒壊するなどの危険性がありますので、現地において擁壁にひび割れが無いか、目地に上下等のずれが無いか、傾き・たわみが無いか等、まずは目視で確認する必要があります。

既存の擁壁の上に建物を建築する場合、補強工事を行う必要があったり、大手ハウスメーカーはそもそも既存の擁壁のままであれば建物を建築しない会社もありますので、建物建築費用以外に「擁壁」を新たに築造しなおす費用が発生する等、何百万円もの思わぬ出費が発生します。

検討している土地に既存の擁壁があったり、擁壁は無いが高低差がある土地は、建築を検討している工務店やハウスメーカー等に、必ず事前にご相談下さい。

まとめ

「土地」に関しては、注意する箇所がいくつかありますが、今回は特に注意しないといけない点をピックアップしてお伝えさせていただきました。

トラブルにならないよう「土地」探しと平行して、「不動産会社営業マン」「工務店・ハウスメーカー」「設計士」等の知識のある方と、相談しつつ進めていく必要があるかと思います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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