その「擁壁」大丈夫ですか?現役不動産営業マンが教える「擁壁」がある物件の注意点

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

2021年6月、大阪市西成区の住宅で擁壁が崩落し、建物が倒壊しました。

倒壊の瞬間を動画で撮影されていた方がおられ、メディアが一斉に報道し話題になりましたね。

映像で見た瞬間「ゾッ!」としました。

不動産仲介会社に勤めてる身としては、似たような不動産を取り扱うこともあり、「擁壁」に関してより一層注意して調査を行い、取引をしないといけないなと改めて感じました。

今回は、そんな「擁壁」に関して

「擁壁」どういう点に注意しないといけないかをまとめてみましたので、ご参考いただければと思います。

目次

そもそも「擁壁」とは何ぞや?

「擁壁」とは、道路との高低差や隣地との高低差があり、崖の側面が崩れ落ちるのを防ぐための人工的に作られた構築物になります。

生活しているうえで何気なしに皆さんご覧になっていると思います。

特に注意しないといけない「擁壁」は、1メートル以上の盛土や盛土・切土に関係なく高さ2メートル以上の場合です。(※先ほどお伝えさせていただきました、大阪市西成区の擁壁は高さ約9メートルあったそうです。)

宅地造成等規制法で「擁壁」の素材の基準ですが、「鉄筋コンクリート」「無筋コンクリート」「間知(けんち)石」等で設置することが義務付けられています。

宅地造成等規制法以外でも各自治体の条例等により異なる場合もありますので、自治体のホームページ等でご確認ください。

既存の「擁壁」がある物件の注意点

中古戸建や土地を購入する際に、その物件が高低差のある物件だと必ず既存擁壁の状態を確認する必要あがあります。

次のポイントを押さえ、少しでも危険な状態が見つかれば、購入を断念するか、「擁壁」を作り変える検討をしなければなりません。

水抜き穴が適切にあるかどうか

宅地造成等規制法によって定めれられている技術的な基準で、「水抜き穴」があります。

「水抜き穴」は、壁面の面積3平方メートル以内に少なくとも一つ、内径が7.5センチメートル以上の穴の設置が義務付けられています。(よく空き缶などが突っ込まれているやつですね・・・)

この「水抜き穴」がなければ、地中の水分が多くなり、地盤が軟弱化して、建物の重みで擁壁を外側へ倒そうとする圧力が高まったりします。

また、積まれた石やブロックの隙間から水が染み出し、劣化して強度が低下する恐れがあります。

「水抜き穴」から流れ出る水にも注意が必要で、その水が土交じりの水だと地中の土が流れ出ている可能性があり、地中の土が減り、建物が傾く可能性があります。

亀裂(クラック)があるかどうか

亀裂(クラック)は危険なシグナルです。

経年劣化や地震等により、鉄筋コンクリート等に亀裂が入り、強度的に問題のある「擁壁」があります。

鉄筋コンクリートでは、全ての亀裂(クラック)が危ないわけではないですが、一般的な基準として幅が0.3㎜以下であれば問題はないとされています。

0.3㎜以上の亀裂(クラック)が見つかれば、専門家に確認してもらうほうがよいでしょう。

そもそも「擁壁」として認めれられていない素材

玉石擁壁

昔の建築物では当たり前のように使用していた素材や積み方が、擁壁としての強度が少なく今では違反・既存不適格になる場合があります。

例) 「玉石擁壁」「ブロック」「2段擁壁」

これらはすべて今では違反・既存不適格になります。

そもそも「ブロック」は塀を構築するときに使用するもので、「擁壁」として使用してはいけません。

安全かどうかの確認はどうするの?

検討している物件の「擁壁」が安全かどうかは、上記のようなポイントを押さえつつまず見た目で判断。

さらに、宅地造成等規制法の区域内で盛土1メートル・切土2メートル・盛土切土2メートル以上であれば、許可が下りているか?

また、宅地造成等規制法の区域外で、盛土、切土関係なく2メートルを超える擁壁であれば、建築基準法の確認申請が出されているかを役所にて調べてみましょう。

『やっちん』の経験では、昭和に建築されている「擁壁」がある物件は、役所で調べても許可が出された記録がない物件が多かったです。

重要なのは、どのような審査や検査を経て作られたかを確認することです。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

購入を検討されている物件で「擁壁」がある場合は、上記ようなポイントを押さえ注意する必要があります。

注文住宅を検討されている方で、既存の擁壁の上に建物を建てるだけと思っていると、「擁壁」作り変えないといけないなど、思わぬ事態に発展する場合があります。

『やっちん』も「擁壁」がある物件を売却受託し、大手ハウスメーカーにお客様を紹介していただこうと物件を紹介したところ、「既存の「擁壁」は安全の保証ができないので、どんな「擁壁」であっても必ず作り変える前提でお客様にご紹介させていただきます」との事でした。

建築を依頼するハウスメーカーや工務店の既存の「擁壁」に対する扱い方がそれぞれ変わってきますので、検討している土地の「擁壁」に関しては、建築士等の専門家のアドバイスを受けたほうがよいでしょう。

PR

こだわりのマイホーム計画。住宅のプロを紹介します!

  • 安心の紹介企業数 ⇒ 全国100社以上のハウスメーカーをご紹介。
  • こだわり条件も思いのまま ⇒ ローコスト住宅からこだわり満載の邸宅まで。
  • 豊富な記事コンテンツ ⇒ 充実したコラムで注文住宅にまつわる「?」を解消
  • 無料かんたん最短3分 ⇒ 注文住宅・マイホームへのはじめの1歩!
よかったらシェアしてね!

この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

コメント

コメントする

CAPTCHA


目次
閉じる