知識が無くても見分ける事ができる?現役不動産営業マンが教える「軟弱地盤」の見分け方

皆さんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

土地を購入し家を建築される方にとって、まず気になるのが「軟弱な地盤かどうか」です。

「その土地、地盤は大丈夫なの?」

「地盤改良で結構お金がかかるかも?」

見た目ではその土地が軟弱かどうかを判断するのが難しく、一般的には土地の購入後、家を建築する際に工務店が地耐力調査を行って初めて地盤補強が必要かどうかが判明します。

よって、土地購入前に「軟弱」かどうかの判断ができず、思いもよらない出費が発生する可能性があります。

しかし、地盤調査を行わなくても大方の予想で軟弱な地盤を見分ける方法がありますので、筆者が見分ける方法を解説します。

当記事に記載されている内容は、あくまで大方の予想で見分ける方法ですので、実際には専門業者による調査が必要だということをご認識ください。
また、記載されている全てのケースが「軟弱」とは限りませんので、予めご了承ください。

目次

軟弱な地盤とは?

軟弱地盤とは、

軟弱地盤(なんじゃくじばん)とは、泥や多量の水を含んだ常に柔らかい粘土、または未固結の軟らかい砂から成る地盤の総称である。国土交通省「宅地防災マニュアル」では判定の目安として有機質土・髙有機質土(腐植土)・N値3以下の粘性土・N値5以下の砂質土を挙げている。その性質上、土木・建築構造物の支持層には適さない。

引用:Wikipedia

柔らかい粘土質の土や泥のような多量の水を含んだ土層によって構成されている地盤で、地下水位が高く地震時には液状化現象が起こりやすい場所になります。

このような地盤は、その性質上、土木・建築構造物の支持層には適していないので、地盤改良を行い地盤を強固な状態にしてから建築物を建築することになります。

軟弱地盤は一般的に、河川沿いの平野部・海岸沿いの平坦な土地、湖沼・谷等に分布している場合が多いです。

対象物件周辺の景観から見分ける

普段はほとんど意識していない街並みですが、軟弱地盤かどうかを見分けるポイントとしてまず景観を注意して観察すると、おおよその判断ができます。

水田

稲作の好適地は、水が豊かな土地です。

土中の水分が多い「含水比」の高い地盤は、地盤の強度が低く建物の荷重が加わることによって、大きな沈下が発生する可能性が高いので注意が必要です。

物件のそばに「水田」があったら、建物の建築の際は地盤補強工事が行う可能性が高いと認識しておいたほうがいいでしょう。

また、周囲に水田が無くても、平坦地で住宅地が道路面より高く盛土工事をして建築しているような所は、過去周囲一帯が水田でその上に盛土工事を行い住宅地としている地域もあります。

暗渠(あんきょ)

元々は小川や水路であった場所にコンクリート製の「ヒューム管」を埋設し、上流から流れてくる水を埋設管の中に通すとともに地表面まで埋めた通路や緑道。

小川や水路であったため、水分を潤沢に含んだ軟弱地盤が形成されている可能性があります。

見た目は通路や緑道であっても、あくまで水路であるため、通常は車の通行ができないように、車の侵入を阻害するポール等が設置されてる事や、そもそも車の侵入ができない幅の通路になっています。

ヒューム管
侵入禁止ポール

また、車の通行は許可されているが「ヒューム管」の割れや道路の沈下を警戒し、重量の制限を設けている道路もあります。

周辺のブロック塀や電柱が傾いている

軟弱な地盤ほど様々な兆候が表れている場合があります。

すべて軟弱な地盤が原因ではないかもわかりませんが、対象物件の周辺で次のような現象が複数個所見られる場合は、軟弱な地盤を疑ったほうが良いかもわかりません。

✔電柱が傾いている
✔家の門扉や、ブロック塀、擁壁などが傾ている・亀裂がある
✔建物の外壁や基礎にクラック(亀裂)がある
✔マンホールが舗装された路面より不自然に盛り上がっている

地名で使われている漢字で推測する

昔からよく言われていることですが、地名で「水、農耕地、低地」を連想される漢字があると軟弱地盤を疑ったほうが良いでしょう。

水・沼・谷・沢・渋・洲・溝・低・下・窪・田・野・原・稲・泥・川・河・海・津・浜・砂・浦・蓮 など

逆に「山・台地・高地」に関する地名は比較的、良好な地盤の可能性が高いといわれています。

高・台・岡・丘・上・山・峰・岳・森・林・根・竹・杉・鷹 など

公的な機関で取得できる資料で見分ける

各自治体などの公的な機関で入手できる資料で見分ける方法もあります。

代表的なものをいくつかご紹介いたします。

ハザードマップ

水害ハザードマップ、液状化マップ等で、インターネットで調べる事が可能です。

古地図

対象不動産が過去どのような使われ方をしていたのか確認できます。

年代別航空写真

対象不動産がどのような変遷をしているのかを確認できます。

地質図(日本シームレス地図)

地表付近の地層や岩体を、その種類や年代等によって区別し、それらの分布や重なりが分かるようにした地図

土地条件図(国土地理院)

国土地理院が提供する、日本全国の主な平野とその周辺について、土地の細かい高低、地形分類など自然の基本的な状態を表した25,000分の1の地図である。この地図はまた、防災施設、災害を起こしやすい地形的条件なども表示してあり、自然災害の危険度を判定するのにも役立つ地図である。土地の成り立ちや災害に対する危険度などを知ることができ、宅地や開発地を選ぶときの調査や研究、教材用として活用されている。また、この地図は防災対策の基礎資料ともなっている地図でもある

引用:Wikipedia

まとめ

以上いかがでしたでしょうか。

専門知識が無くても「軟弱地盤」かどうかを見分ける方法をご紹介させていただきました。

日本は世界の中でも有数の「地震」発生が多い国です。

できる事なら「軟弱地盤」を避けて不動産を購入し家を建てたいところではありますが、日本の都市の多くは軟弱地盤の上に発達しています。

それは、大昔は当然上水道が整備されていないので、人々は川下に集まり井戸や川の水で生活をし、街を形成していった歴史があるからです。

現在は、高度な技術で「地耐力調査」「地盤改良」を行う事ができるので、依頼されるハウスメーカーや工務店とよく相談をし安全で安心な家を建築しましょう。

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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