【不動産売却のはじめの1歩】　不動産売却にかかる諸経費を把握し、手元にいくら残るか計算しましょう

2022年10月24日2024年2月9日

みなさんこんばんは。

『やっちん』（@yacchin_0310）です。

今回は、「不動産売却のはじめの１歩」という事で、不動産売却にかかる諸経費についてご説明しようと思います。

不動産売却の相談を受けたときに、売却にかかる諸経費について意外とご存じでない方がおられ、諸経費についてご説明させていただきますと、

「売ったお金がそのまま入って来ると思った・・・」

と、仰られるお客様がおられます。

場合によっては、折角売れたのに思ったよりも手元に残らなくて、その後の資金繰りに困ったというケースもあります。

今回の記事で、不動産売却にかかる諸経費についてご理解いただき、手元にいくらぐらい残るか正確に把握しましょう。

筆者のプロフィール

名前：『やっちん』
出身地：大阪府
家族：妻、長男6歳、長女4歳
趣味：カメラ　読書　映画鑑賞
不動産営業経験：約20年
資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

入社当初、賃貸仲介営業を3年間経験し、その後現在に至るまで売買仲介営業を担当しております。

不動産売却の際にどんな費用が必要なのか

まず大まかな説明ではございますが、不動産売却の際に発生する諸経費項目は全部で６つございます。

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消費用
住宅ローン返済手数料
譲渡所得税
その他費用（土地測量費・建物解体費用、リフォーム費用）

マンション、土地、戸建の違いや、「利益が出る・出ない」「住宅ローンがまだ残っている・完済済み」などの違いにより、該当する項目が変わりますが、上記の項目がございます。

１．仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に不動産を売却してもらった時に支払う手数料となります。

不動産会社は、成約に向けてチラシやインターネットなどの広告活動を行い、無事に成約に至ると売主は成功報酬として不動産会社に支払います。

成功報酬なので、万が一売れなかったときは、仲介手数料は払わなくてOKです。

チラシやインターネット掲載などの広告費
人件費
事務手続き費（契約書類などの作成）

これらすべて仲介手数料の中に含まれています。

あくまでも成約に至ったときの成功報酬ですので、売れなくて売却を中断したり、他の不動産会社に売却活動を任せるような事になっても支払う必要はありません。

仲介手数料の金額は？

広告宣伝費にお金をかけすぎたら仲介手数料は高くなるの？

いえ。仲介手数料は、法律で上限額が決められています。

仲介手数料は物件の価格によって違いがありますので、下記表でまとめてみました。

物件価格４００万円超	物件価格の３％＋６万円
物件価格２００万円超４００万円以下	物件価格の４％＋２万円
物件価格２００万円以下	物件価格の５％

※別途消費税

５０００万円の物件が売れたときの仲介手数料は、

５０００万円×３％＋６万円＋消費税（１０％）＝１７１万６，０００円

となります。

仲介手数料については、過去記事もありますので、ご参考ください。

２．印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙の事です。

印紙代は物件価格によって金額が変わりますので、下記表にまとめてみました。

売買金額	軽減税率	本則税率
１０万円超え５０万円以下	２００円	４００円
５０万円超え１００万円以下	５００円	１０００円
１００万円超え５００万円以下	１０００円	２０００円
５００万円超え１千万円以下	５０００円	１万円
１千万円超え５千万円以下	１万円	２万円
５千万円超え１億円以下	３万円	６万円
１億円超え５億円以下	６万円	１０万円

※2022年10月現在

印紙を不動産売買契約書に貼付し、割印をする事で国や行政に税金を納めたことになります。

不動産取引の電子契約では？

2022年5月に「宅地建物取引業法施行令及び高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令の一部を改正する政令」などが施行され、不動産売買取引に必要な契約書などの電子化が可能となりました。

不動産売買契約書の電子化の場合、印紙税が非課税となるため費用を節約できます。

しかし、まだ新しい取引形態ですので対応している不動産会社が少なく、まだまだペーパーでの契約書類で手続きする不動産会社が殆どです。※2022年10月現在

電子契約であれば印紙代を削減できますので、念のために不動産会社に確認しましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている不動産を売却するときに発生する費用です。

抵当権抹消とは

金融機関から融資を受ける際に不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記記録から抹消する事。

住宅ローン完済時に行う手続きで、一般的には不動産売却の際には司法書士に依頼し、不動産を売却せずに先に住宅ローンを自己資金などで完済すれば自身で手続きする事も可能。

費用は、手続きを司法書士に依頼する場合、1万円前後から数万円と対象となる不動産により異なります。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンを一括で返済する場合、銀行に対し事務手数料を支払う必要があります。

大手メガバンクのホームページで確認をしますと、インターネットの手続きや窓口での手続きなどの方法により手数料が変わりますが、約2万円～3万円の事務手数料が発生します。

譲渡所得税

不動産を購入した価格と売却した時の価格を比べて、売却した時の価格が高ければその差額に対して税金がかかります。

要は、購入した価格より高く売却できれば儲けが発生するので、その儲けに対し税金がかけられるという事です。

裏を返すと儲けが出なかった場合には税金はかかりませんし、確定申告も必要ありません。

もう少し掘り下げて解説させていただきます。

まずはコチラ国税庁のホームページの記載されている内容ですが、

〇課税譲渡所得金額の計算方法
譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（一定の場合）＝課税譲渡所得金額

取得費	売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当を控除します。）や仲介手数料などの合計です。実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算する事ができます。
譲渡費用	①仲介手数料、②測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、③貸家の売却に際して支払った立退料、④建物を取り壊して土地を売ったときの取り壊し費用などです。
特別控除額	収用などのとき：最高５，０００万円自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高３，０００万円

課税譲渡所得金額に対して、下記税率がかけらます。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える）	１５％	５％
短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下）	３０％	９％

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付する事になります。（2022年10月現在）

課税長期譲渡所得金額の計算　課税譲渡所得金額が５００万円の場合
イ　所得税　５００万円×１５％＝７５０，０００円
ロ　復興特別所得税　７５０，０００円×2.1％＝１５，７５０円
ハ　住民税　５００万円×５％＝２５０，０００円
イ＋ロ＋ハ＝１，０１５，７５０円

課税短期譲渡所得金額の計算　課税譲渡所得金額が５００万円の場合
イ　所得税　５００万円×３０％＝１５０万円
ロ　復興特別所得税　１５０万円×2.1％＝３１，５００円
ハ　住民税　５００万円×９％＝４５万円
イ＋ロ＋ハ＝１，９８１，５００円

結構税金が高い・・・

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※より詳しい税金については、最寄りの税務署や税理士にご相談ください。