現役不動産営業マンが教える「不動産広告」を見るときのポイント

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

みなさんは、不動産を探す際に何をご覧になって探しますか?

身近な情報として、チラシ・インターネット等の広告が大半だと思います。

今回はそんな「不動産広告」について、みなさんが注意するポイントや掲載されている言葉の意味等、お伝えしようと思います。

この記事を読んで頂くと、今後「不動産広告」を見る際により詳しく理解することが出来るので、今後の参考にして頂ければと思います。

目次

不動産広告に記載されている言葉の意味

不動産広告を作成する場合、作成する側は消費者保護を目的にその表示に関し様々な規制があります。

その中で「不動産の表示に関する公正競争規約」というものがあり、不動産広告を作成する際に必ず表示しなければならない事項や掲載する際の基準が定められており、誤解を招くような表現やルール違反等は厳しい措置が取られます。

よって、不動産広告の下の方に目をやると細かい文字で記載されている箇所があるかと思いますが、これもルールとして記載しないといけない事項ですので、各言葉の意味が解ると面白いので、お時間があるときに細かな表示部分も一度見てみてください。

免許証番号

「国土交通大臣(〇)第○○○○号」「〇〇県知事(〇)第〇〇〇〇号」等で記載されている箇所は、その不動産会社の宅建業免許番号となります。

「国土交通大臣(〇)第○○○○号」
不動産会社の事務所が複数の都道府県にまたがっている場合は、国土交通大臣が免許発行の機関になります。
カッコ内の数字は免許の更新回数であり、数字が大きいほど長年営業している歴史のある会社と言えます。
免許更新は5年に一度です。
※開業7年目の場合は(2)、開業13年目の場合は(3) 

「〇〇県知事(〇)第〇〇〇〇号」
事務所が一つの都道府県内であれば、知事免許となります。
カッコ内の数字は国土交通大臣免許の場合と同じです。

長年営業している会社が全て信頼できる会社とは言えないですが、一つの指標ではありますので、広告を見る際はチェックしてみてください。

※都道府県知事免許から国土交通大臣免許に変更や、またその逆、会社合併等で、免許番号を新たに取り直すケースもあるので、その会社の歴史等は会社のホームページ等でご確認下さい。

取引態様

広告主の不動産会社が「売主」なのか「媒介」なのか確認できる項目になります。

広告主の不動産会社が「売主」の場合、買主様と直接売買をするため、仲介手数料が不要です。

広告主の不動産会社が「媒介」の場合、売主様と買主側の間に広告主の不動産会社が入るので、仲介手数料が発生します。

物件の所在地

中古物件や売土地の所在地は基本的に番地まで記載されいないケースが多いです。

物件所在地の詳しい番地の表示は省略することが認められており、殆どの不動産広告は詳しい番地が記載されていません。

記載されているケースは、

  • オープンハウス開催時
  • 新築マンションや新築戸建て

の場合です。

しかし、新築マンションの広告の際に記載されている番地は、多くは法務局に登録されている「登記地番」という表示なので、実際の住居表示とは一致しない地域があるので注意しましょう。

中古物件や土地に詳しい番地まで記載すると、お客様だけで勝手に現地に行かれる方もおられ、お住まい中のまま売却している方にご迷惑をかけてしまう恐れや、違法駐車をされる買主様もおられます。

このように、トラブルになるケースもあるので詳しい番地を記載しないという不動産会社が多いです。

交通等の所要時間

駅から徒歩〇〇分といったような所要時間の広告表示と実際の所要時間の違いは多少あるとみなさん感じられているかと思いますが、その理由は

道路距離80mを1分として計算し、信号待ちや坂道などは考慮していないからです。

また、敷地の広いマンションですと敷地の最も近い場所を起点にして表示する場合が多いので、広告に記載されている所要時間からプラス数分かかると思っておいた方が無難です。

駅からの距離が購入するにあたって重要なポイントであれば、実際に現地から駅までご自身で歩いたほうが良いでしょう。

また、バス便の物件に関しても、朝ラッシュ時の本数や帰宅時間の本数等も入念に調べ、入居してから「こんなに本数が無いとは思わなかった!」とならないようにしましょう。

間取りの「S」や「N」って何?

マンションや戸建て住宅の部屋の表記で、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンというのはみなさんお分かりかと思いますが、「S」や「N」って何かご存じですか?

「S」はサービスルーム、「N」は納戸を表しています。

ただどちらも同じような空間で、見た目は普通の「洋室」になっているケースが多いです。

といのうもの、「洋室」であっても建築基準法上、床面積の1/7以上の採光のための窓が無いといけなくて、さらに窓の目の前に影となってしまう廊下や階段や建物等があると、この条件を満たさないことになり、サービスルームや納戸と表記せざるを得ない物件があります。

3階建ての建売住宅で、隣地との空間が無い1階のお部屋ですと、ほぼ「S」や「N」で表記します。

例)2LDK+2Sなど ←実際は4LDK

新築住宅って、いつまで「新築」?

「新築」の表記は、

建築後1年未満で、一度も入居されたことが無いものを言います。

しかし、たとえ1年未満でも成約となり一旦居住された物件がすぐに売り出されたとしても「中古」となります。

新築の建売等で、ある日広告を見ると「新築」という記載が無ければ

「新築」の記載が無くなってる・・・
建ってからもう1年過ぎるのか~

と思ってもらってOKです。

売れ残りともいえるので、価格交渉が出来るかも!?

不動産広告にこんな言葉があれば要注意!

不動産広告では使用してはいけない言葉があり、次のような言葉が記載されていれば注意しましょう。

  • 完全、完璧、絶対
  • 日本一、当社だけ
  • 特選、厳選
  • 最高、最高級
  • 格安、掘り出し物

使用してはいけない言葉で代表的なものが上記になります。

チラシ等の広告をご覧になられて「これ言い過ぎなんじゃない?」と感じられれば、その言葉は使用してはいけない言葉である可能性が高いです。

極端な言葉でその物件をアピールしている広告があれば、誇大広告やおとり広告の可能性が高いので、注意してください。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

不動産広告は、「宅地建物取引業法」「不動産の表示に関する公正競争規約」等で細かく制限されています。

皆さんがご覧になられてる不動産広告は基本的に上記制限によって作成された広告がほとんどでありますが、中には制限を無視した広告も残念ながら存在しています。

ご購入を検討している方であれば、誇大広告やおとり広告などに気をつけて、物件情報を収集しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

参考になればうれしいです。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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