今流行り?の「ヴィンテージマンション」築年数の古いマンションの注意点

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

購入する物件で「築年数の古いマンション」を購入して、自分の好きなようにリフォームやリノベーションを検討されている方もおられると思いますが「築年数の古いマンション」注意点が幾つかあるので、ご紹介したいと思います。

目次

エアコンの取り付けに注意?

昭和40年代、50年代のマンションであれば、注意したいのが「エアコン」の取り付け位置です。

「えっ?エアコンって普通に各部屋取り付けられるんじゃないの?」

そう思っている方は要注意です。

『やっちん』は実家が戸建てでしたので、普通に各部屋エアコンが設置されており、特に気にもしなかったのですが、不動産仲介会社に転職し、まず初めにびっくりしたのが「エアコン」が取り付けられない部屋があるという事でした。

築年数の古いマンションで、廊下側のお部屋と中リビングタイプの間取りは「エアコン」が取り付けられないケースが多く、取り付けようと思うとリフォームのテクニックで、無理やり取り付けることができますが、費用が高額となるケースがあります。

共用廊下側のお部屋

築年数の古いマンションですと共用廊下に「室外機」の置くスペースがなく、一般的な「エアコン」が取り付けられないケースです。

その場合、バルコニーまで配管を通し(隠ぺい配管)、室外機を置く方法もありますが、費用が高額となるため、「ウインドエアコン」を取り付けるケースが多いです。

「ウインドエアコン」って知ってますか?

『やっちん』は知らなくて、はじめ見た感想は、

  • 冷房はちゃんと冷えるのかな?
  • ドレンからの水は?
  • 暖房は使える?
  • 窓を常に半開きの状態?

という感想でした。

・ウインドエアコンの多くは、冷房の場合は7~8帖、暖房も使える機種があり、5~6帖に対応しているそうです。

・冷房の際のドレンからの水は、最近のものは「ノンドレンタイプ」というものがあるらしく、ドレン水の処理をエアコン内部で蒸発し気化させたものを背面より排出する方法だそうです。

・使用の際は、窓を開けるので、エアコンと窓との隙間をうまく塞がないと、エアコンが効きにくかったり、虫の進入があるそうです。

防犯面は、半開きで施錠するような鍵はあるのですが、あまり頑丈な鍵とは言えません。

中リビングの場合は、角住戸で無ければ窓が無く「ウインドエアコン」の取り付けもできないので、隠ぺい配管で1部屋を跨ぎ、バルコニーまで配管を通すしかありません。

住宅ローン控除が使えない?

住宅ローン控除とは?
「住宅ローン控除」、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームやリフォームをする際に、一定の要件のもと所得税から控除が受けられる制度。
ケースによっては、一部翌年の住民税から控除される場合もあります。

この制度を利用して、給与から天引きされている所得税の還付や、住民税の減税が受けれる制度ですので、マイホームを購入される方は、ぜひ利用したい制度ですが、

住宅ローン控除の適用要件(物件について)が

中古住宅の場合
①住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
②耐火建築物(RC造など)で、築25年以内
③「耐震基準適合証明書」を取得した住宅
④「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している住宅

上記の適用要件があります。

①住宅性能評価書は、住宅性能表示制度が2000年からとなりますので、当然昭和40年代・50年代のマンションは取得していません。

また、既存住宅の住宅性能表示制度も、所有者個人で取得できるものではなく、管理組合に許可を得て共用部分の評価も受ける必要性があるため、ハードルが高く、『やっちん』も既存住宅で住宅性能評価を取得している物件に出会ったことがありません。

なので、築25年を超えて「住宅ローン控除」を利用するとなると、「耐震基準適合証明書」もしくは「既存住宅売買瑕疵保険」に加入が必要です。

どちらもお部屋単独で取得できるもので、築25年以上経過しているマンションですと、③か④で進めていくのですが、旧耐震基準のマンションは③・④どちらも取得するのは困難なようです。

※旧耐震基準
昭和56年6月1日以前に、建築確認申請が行われたもの

よって、旧耐震基準か新耐震基準かで、住宅ローン控除が利用できるかどうかに関係していますので、注意が必要です。

住宅ローン控除が利用できる物件は、他にも「登録免許税」「不動産取得税」等の減税が受けれますので、検討しているマンションが旧耐震か新耐震か必ず確認しましょう。

修繕積立金が高いからダメ?

築年数の古いマンションは、今までに数回共用部分の「大規模修繕工事」を行っています。

築年数が古くなると、補修・改修工事の該当箇所が多くなり、大規模修繕工事代金が高くなるので、各戸毎月支払っている「修繕積立金」が、築浅の物件より高くなっているはずです。

これは当然のお話で、計画的に修繕積立金の額を値上げしないと、大規模修繕工事を行う際にお金が足らないといって、各戸に修繕積立一時金(臨時徴収)銀行借り入れをしないといけません。

これが原因で管理組合の中でスムーズに話がまとまらないこととなり、いつまでたっても大規模修繕工事ができず、解決するまでに相当な期間を要します。

その間に、マンションの見た目である共用部分が劣化してしまい、資産価値が下がる要因となってしまいます。

「高い」のがダメではなくて「安い」修繕積立金のほうが、管理組合のまとまりがない可能性が高く、注意が必要かと思います。

まとめ

以上3点『やっちん』が考える「築年数が古いマンションの注意点」でした。

細かな部分で他にも注意しないといけない所もあるかと思いますが、築年数の古いマンションをお客様にご紹介する際は、特に上記3点の注意点をお客様にご説明します。

『やっちん』が過去、築年数の古いマンションをお客様にご購入いただき、すごいオシャレにリノベーションされて、今でも快適にお住まいされている方もおられます。

「なかなかいい物件が無いなー」と思っている方がおられれば、築年数の古いマンションも是非選択肢に入れ、物件探しをしてみてください。

価格が安ければ、予算内で自分の好きなようにお洒落・カッコいいリフォーム・リノベーションができるかも!?

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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