どういう基準で選んだらいいの?自分に合うマンションの選び方や注意点

みなさんこんばんは!

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は、マンション購入を考えている皆様に向けて、「マンションの選び方や注意点」をご紹介したいと思います。

皆さんどんな条件で、マンションを選んでいますか?

・駅から近いところがいい!
・やっぱり南向きの日当たりのいいお部屋
・築浅で、床暖房や浴室暖房乾燥機など、フル装備ついてないといや
・大規模マンションで共用施設が充実しているマンション
・1階で専用庭があるところ
・広いお部屋で最低90㎡以上欲しい!
・駅から遠くてもいいから緑が多いエリア

上記のように様々な希望条件があるかと思います。

マンション選びの注意点をいくつかご紹介いたしますので、ご参考下さいませ。

目次

土地の権利形態が、定期借地権マンションと所有権マンション

土地の権利形態が、「定期借地権」「所有権」と大きく分けて2つあるのはご存じでしょうか?

「定期借地権」

50年以上の期間(借地期間)、土地を借りる権利のことを言います。

管理費・修繕積立金以外に「借地料」が発生します。

また、借地期間が満了するとマンション建物を解体して更地にして地主に返さないといけないので、「建物解体準備金」等の名目で毎月徴収するマンションもあります。

資産として次の代まで残す目的で購入を検討している方にとっては、買わないほうが賢明なマンションと言えるでしょう。

では、「定期借地権」のマンションにメリットはあるのでしょうか?

メリットはずばり価格です。

同じ立地のマンションで、「所有権」と比べると場所によっては50%近く割安な金額で購入できることがあります。

  • ローン返済に苦しみたくない
  • 割安で立地の良いマンションに住みたい
  • 自分の代で処分してもOK

上記のような考えをお持ちの方は、定期借地権マンションも一つの候補として考えても良いかと思います。

共用施設が豪華なマンション

共用部分に豪華な施設があるマンションがいいなーと思っている方も多いと思います。

主に200世帯以上の大規模マンションに多いですが、「フィットネスルーム」「シアタールーム」「ゲストルーム」「温泉」等、敷地が広大でこのような施設があるマンションは購入時には好印象だと思います。

しかし、頻繁に使用するのであればいいのですが、めったに使用しないのであれば、使用の有無にかかわらず、維持費に管理費・修繕積立金が高くなっているので、無駄な費用を払ってしまっていることになります。

「シアタールーム」「ゲストルーム」は、利用したい時期等が他の区分所有者と重なるケースが多く、借りたいときに利用できないという意見もあります。

管理形態はどうなっているか?

分譲マンションの所有者は、全員が管理組合の一員になります。

殆どのマンションが、管理会社に管理を任せていると思いますが、そうでないマンションもありますので、事前に確認しましょう。

●全部委託管理

管理の全てを管理会社に委託するという内容です。

分譲マンションの多くは、全部委託管理になっていて、管理組合の負担が少ないのがメリットですが、管理費委託費は当然高くなります。

●一部委託管理

例えば、会計業務のみを管理会社に委託するなどをして、管理組合で出来る範囲は管理組合で行い、他のところは管理会社に委託するという形態です。

全部委託管理と比べると管理組合の負担は多くなりますが、管理費用が安くなり、管理組合員の中に数名マンション管理に詳しい方がおられると意外とうまく管理運営ができると思います。

●自主管理

管理業務の全てを管理会社に任せず、管理組合で行う形態です。

築年数の古いマンションや、小規模のマンションで見受けられます。

管理組合がうまく管理できていればいいのですが、よくあるのが、長期修繕計画が作成されていなかったり、計画的に大規模修繕を行っていない等、資産価値に影響のある部分で、うまく管理できていないケースがあります。

購入しようとしているマンションが自主管理であれば、計画的に修繕計画を考えているか等、管理状況を確認しましょう。

また、理事長・副理事・会計・監査・書記等、役員が誰で、どういうペースで役が回ってくるのかも確認する必要があります。

全て自分たちで行うので、大規模修繕を検討する時期に役員になると、昼間の仕事をしながら、休みの日は頻繁に管理組合の会合があり打合せを行うので、思っている以上に大変かと思います。

自分の理想のリフォームができない?

中古マンションを購入検討されている方は、リフォームも併せて検討している方が多いと思います。

ただ、一戸建てと違って、リフォームできない箇所があるのはご存じでしょうか?

マンションは専有部分と共用部分とに分けられていて、共用部分に影響のある個所はリフォームできません。

具体的な箇所は、玄関扉・窓ガラス、窓枠等のサッシ、パイプスペース、構造躯体の壁等です。

事前にどこまでリフォームが可能かを確認しましょう。

稀に部屋の床が全てカーペットのマンションは、フローリングに変更すること自体、管理規約で禁止にされているマンションもありますので、特に注意が必要です。

機械式駐車場の注意点

市街地の多くのマンションは、機械式駐車場を採用しているかと思います。

限られた敷地の中でスペースを有効に活用しようと、機械式駐車場を採用し駐車場を確保するのですが、この機械式駐車場がメンテナンス代もかかる上に年数が経過すると取替えないといけなくなり、費用が掛かるのが難点です。

また、朝の込み合う時間帯に、早く車を出したいのに中々出せないストレスもあります。

注意しないといけないのが、稼働率を当初は約80%で計算していたのに、50%にも満たない状態になると、駐車場料金の収入が少ないので、管理費・修繕積立金が不足してきます。

20年、30年経しているマンションで、機械式駐車場の稼働率が悪いところは、機械式駐車場を廃止し、コンクリートで埋めて、平置き駐車場に変更工事をしているマンションもあります。

大は小を兼ねるといいますが・・・

みなさん、できれば広い部屋がいいですよね?

マンションの専有面積は、70㎡~90㎡ぐらいの面積が多く、100㎡を超える床面積のお部屋は少数です。

100㎡を超える面積であれば、家族4人でもゆったりとお住まいすることは可能ですが、将来、売却することを想定するとあまりに広すぎる面積のお部屋は売りづらいと考えられます。

現在の考え方であれば、少子高齢化ですので、そこまで広い面積が必要かどうか?や床面積の広いマンションですと、一戸建ても候補に挙がってきます。

どうしても100㎡を超える広いお部屋がいい!と考えるのであれば、中古マンション購入時に割安感があるかどうかがポイントになると思います。

将来的に値下がる率が高いので、購入時に高すぎると値下がりのリスクを考慮しなければなりません。

(売却することを考えていない方は関係ないですが・・・)

絶対に南向きのバルコニーがいい?

太陽は東から昇り、南の空を横切って、西に沈みます。

そのため、南向きのお部屋は昼間の長い時間日光が差し込むことが大きな特徴でメリットです。

そのため、昼間照明無しでも明るいし、冬場は暖房をつけなくても暖かく過ごしやすいので、電気代の節約になります。

しかし、裏を返せば紫外線によって、壁紙や床、家具・書籍等が傷みやすく、周辺環境によりますが、夏は暑くなりすぎてエアコンなしでは過ごせず、逆に光熱費が高くなる可能性があります。

また、南向きのお部屋は人気が高いため、他の方角のお部屋に比べ、価格が高く設定されているので、仕事で昼間殆ど家にいないのであれば、南向きのお部屋はそれほどメリットは感じられることは無いのかもしれません。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

マンション選びのポイントと注意点をいくつか挙げさせていただきましたが、妥協できる点、妥協できない点があるかと思います。

マンションは一長一短で、100%希望に叶う物件はそうそうありませんので、妥協できる点がありましたら、意外と早く良い物件に出会えるかもわかりませんよ。

色んな物件を見過ぎると、自分でもわけがわからなくなる方が多いので、早い段階で希望条件をまとめ、それから物件を見られることをお勧めします。

少しでも参考になればうれしいです。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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