これから不動産を購入される方必見！物件価格以外に発生する諸費用について、現役不動産営業マンが４パターンご紹介いたします。

2021年11月11日2023年9月30日

みなさんこんばんは。

『やっちん』（@yacchin_0310）です。

不動産を購入される方で、お金の面で意外とこのように認識されている方がおられます・・・

お客様

不動産価格「３０００万円」か～
自己資金３００万円あるから、頭金で３００万円払って、
住宅ローン２７００万円で購入しよう♪

『やっちん』

すみません・・・
物件価格３０００万円以外に【諸費用】がありますので、
自己資金の３００万円は、先に【諸費用】に充当する必要があります。

このように、物件価格だけを支払えば購入できると勘違いされるお客様がおられますので、

今回は、不動産を購入する際の【諸費用】について解説したいと思います。

一言に【諸費用】といっても、購入する物件の種類や住宅ローンの組み方によって、多少項目が変わります。

筆者が実際にご提案する際の「資金計画書(概算)」から何パターンかご紹介させていただきますので、事前に【諸費用】を把握し、【物件価格】＋【諸費用】のトータル価格で、資金計画を考えましょう。

こんな方に読んでいただきたい記事です。

不動産購入時の諸費用について、総額幾らぐらいかかるのか知りたい
どういった項目があるのか把握しておきたい
各項目の金額の目安が知りたい

それでは行ってみましょう！

中古マンション（築２５年以内）の場合の諸費用

まずは物件の概要です。

【中古マンション】
物件価格：３０００万円
築年数：平成２５年建築
専有面積：７０㎡
管理費・修繕積立金など：3万円/月
固都税：12万円/年

諸経費は下記のようになります。

【諸経費】
・契約書貼付印紙代　　　１万円
・仲介手数料　1,056,000円（税込）
・司法書士費用（登録免許税や司法書士報酬など）　　約30万円　※１
・火災保険料　　　約10万円　※２
・金消契約用印紙代（住宅ローン用）　　2万円
・融資事務手数料（住宅ローン用）　　約66万円　※３
・管理費等清算金　約15000円　※４
・固都税清算金　　約6万円　※４

諸費用合計　　約2,221,000円　（物件価格の約7.4％）

※１　依頼する司法書士や物件の固定資産税評価額によって、金額が変動しますが、物件概要のマンション規模ですと20万円～30万円の範囲内です。

※２　火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

※３　融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※４　固都税・管理費修繕積立金清算金は、引渡し日（所有権移転日）によって、日割り計算して清算します。表示している金額は月の中途、年の中途で記載しています。

諸費用合計が約2,221,000円ですので、自己資金300万円用意するのであれば、先に諸費用に充当し、残りを物件価格の頭金になります。

物件価格：3000万円　　諸費用：約222万円　自己資金300万円

自己資金300万円　－　諸費用約222万円　＝　自己資金残り78万円
物件価格3000万円　－　自己資金78万円　＝　2922万円

住宅ローンの借入額は、約2922万円となります。

中古マンション（築25年超え）の諸費用

物件の概要です。

【中古マンション】
物件価格：1800万円
築年数：昭和52年築
専有面積：約85㎡
管理費・修繕積立金など：35,000円/月
固定資産税・都市計画税：9万円/年

上記内容の物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸経費】
売買契約書貼付印紙代　　　1万円
仲介手数料　　　66万円（税込）
司法書士費用（登録免許税や司法書士費用など）　約40万　※１
火災保険料　　約10万円　※２
金消契約用印紙代（住宅ローン用）　　2万円
融資事務手数料（住宅ローン用）　396,000円　※３
管理費等清算金　約17,500円　※４
固定資産税・都市計画税清算金　約45,000円　※４
不動産取得税（所有権移転から約4か月後）　約10万円　※５

諸費用合計　約1,748,500円　（物件価格の約9.7％）

※１　耐火建築物（鉄筋コンクリート造）で築25年以上経過している建物なので、基本的に登録免許税の軽減はありません。

※２　火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

※３　融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※５　購入時の諸経費ではありませんが、築年数が古い物件ですと「控除額」が少なくなるため、「不動産取得税」が発生します。通常所有権移転の日から３～5か月後に納付書が届きます。

築年数が古い物件でも「既存住宅売買瑕疵保険」や「耐震適合証明書」を取得することによって、「登録免許税」や「不動産取得税」の減税が受けられる場合があります。
また、住宅ローン控除も利用可能となるので、取得するのをお勧めします。

今回の場合も自己資金300万円を準備すると仮定した資金計画は次の通りとなります。

物件価格：1800万円　諸費用：約174万円　自己資金：300万円

自己資金300万円　－　諸費用約174万円　＝　自己資金残り126万円
物件価格1800万円　－　自己資金126万円　＝　1674万円

住宅ローンの借入額は、約1674万円となります。

中古戸建（築２０年以内）の諸費用

中古戸建の物件概要です。

物件価格：４０００万円
建築年：平成２８年築
土地面積：約８０㎡
建物面積：約１００㎡
固定資産税・都市計画税：１５万円/年

上記物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸経費】
売買契約書貼付印紙代　　１万円
仲介手数料　　1,386,000円（税込）
司法書士費用（登録免許税や司法書士費用など）　約40万円　※１
火災保険料　　約20万円　※２
金消契約用印紙代（住宅ローン）　　2万円
融資事務手数料（住宅ローン）　88万円　※３
固定資産税・都市計画税清算金　75,000円　※４

諸費用合計　約2,971,000円　（物件価格の約7.4％）

※１　依頼する司法書士や物件の固定資産税評価額によって、金額が変動します。

※２　火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

『やっちん』

✔一般的に鉄筋コンクリート造より木造住宅のほうが火災のリスクが高くなるため、保険料も高くなります。
✔木造住宅でも耐火建築物・準耐火建築物などであれば保険料は安くなります。

※３　融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※４　固定資産税・都市計画税清算金は、引渡し日（所有権移転日）によって、日割り計算します。表示している金額は年の中途（6か月）で記載

今回も自己資金３００万円を準備するとなると、ほぼ全額諸費用の支払いになりますので、物件価格１００％を住宅ローンで組むことになります。

中古戸建（築２０年超え）の場合の諸費用

物件の概要です。

物件価格：２５００万円
建築年：平成７年築
土地：９０㎡
建物：１００㎡
固定資産税・都市計画税：１０万円/年

上記物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸費用】
売買契約書貼付用印紙代　１万円
仲介手数料　891,000円（税込）
司法書士費用（登録免許税や司法書士費用など）　　約35万円　※１
火災保険料　約20万円　※２
金消契約用印紙代（住宅ローン用）　　2万円
融資事務手数料（住宅ローン用）　　約55万円　※３
固定資産税・都市計画税清算金　5万円　※４
不動産取得税（所有権移転から約３～４か月後）　※５

諸費用合計　約2,071,000円　（物件価格の約8.2％）

※１　木造住宅の場合は、築２０年を超えている建物だと、登録免許税の軽減はありません。

※２　火災保険の補償内容や掛ける年数によって金額が変わります。

※３　融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※４　固定資産税・都市計画税の清算金は、引渡し日（所有権移転日）によって日割り清算します。表示している金額は、年の中途（約半年）で記載しています。

※５　購入時の諸経費ではありませんが、築年数が古い物件ですと基礎控除の「控除額」が少なくなるため、「不動産取得税」が発生します。通常所有権移転の日から３～5か月後に納付書が届きます。

自己資金３００万円を準備すると次のような資金計画になります。

物件価格：２５００万円　諸費用：約２０７万円　自己資金３００万円

自己資金：３００万円　－　諸費用２０７万円　＝　自己資金残り９３万円
物件価格２５００万円　－　９３万円　＝　２４０７万円

住宅ローンの借入額は、２４０７万円となります。