これから不動産を購入される方必見!物件価格以外に発生する諸費用について、現役不動産営業マンが4パターンご紹介いたします。

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

不動産を購入される方で、お金の面で意外とこのように認識されている方がおられます・・・

お客様

不動産価格「3000万円」か~
自己資金300万円あるから、頭金で300万円払って、
住宅ローン2700万円で購入しよう♪

『やっちん』

すみません・・・
物件価格3000万円以外に【諸費用】がありますので、
自己資金の300万円は、先に【諸費用】に充当する必要があります。

このように、物件価格だけを支払えば購入できると勘違いされるお客様がおられますので、

今回は、不動産を購入する際の【諸費用】について解説したいと思います。

一言に【諸費用】といっても、購入する物件の種類や住宅ローンの組み方によって、多少項目が変わります。

筆者が実際にご提案する際の「資金計画書(概算)」から何パターンかご紹介させていただきますので、事前に【諸費用】を把握し、【物件価格】+【諸費用】のトータル価格で、資金計画を考えましょう。

こんな方に読んでいただきたい記事です。
  • 不動産購入時の諸費用について、総額幾らぐらいかかるのか知りたい
  • どういった項目があるのか把握しておきたい
  • 各項目の金額の目安が知りたい

それでは行ってみましょう!

目次

中古マンション(築25年以内)の場合の諸費用

※画像はイメージです。

まずは物件の概要です。

【中古マンション】
物件価格:3000万円
築年数:平成25年建築
専有面積:70㎡
管理費・修繕積立金など:3万円/月
固都税:12万円/年

諸経費は下記のようになります。

【諸経費】
・契約書貼付印紙代   1万円
・仲介手数料 1,056,000円(税込)
・司法書士費用(登録免許税や司法書士報酬など)  30万円 ※1
・火災保険料   約10万円 ※2
・金消契約用印紙代(住宅ローン用)  2万円
・融資事務手数料(住宅ローン用)  約66万円 ※3
・管理費等清算金 約15000円 ※4
・固都税清算金  約6万円 ※4

諸費用合計  約2,221,000円 (物件価格の約7.4%)

※1 依頼する司法書士や物件の固定資産税評価額によって、金額が変動しますが、物件概要のマンション規模ですと20万円~30万円の範囲内です。

※2 火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

※3 融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※4 固都税・管理費修繕積立金清算金は、引渡し日(所有権移転日)によって、日割り計算して清算します。表示している金額は月の中途、年の中途で記載しています。

諸費用合計が約2,221,000円ですので、自己資金300万円用意するのであれば、先に諸費用に充当し、残りを物件価格の頭金になります。

物件価格:3000万円  諸費用:約222万円 自己資金300万円

自己資金300万円 - 諸費用約222万円 = 自己資金残り78万円
物件価格3000万円 - 自己資金78万円 = 2922万円

住宅ローンの借入額は、2922万円となります。

中古マンション(築25年超え)の諸費用

※画像はイメージです。

物件の概要です。

【中古マンション】
物件価格:1800万円
築年数:昭和52年築
専有面積:約85㎡
管理費・修繕積立金など:35,000円/月
固定資産税・都市計画税:9万円/年

上記内容の物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸経費】
売買契約書貼付印紙代   1万円
仲介手数料   66万円(税込)
司法書士費用(登録免許税や司法書士費用など) 約40万 ※1
火災保険料  約10万円 ※2
金消契約用印紙代(住宅ローン用)  2万円
融資事務手数料(住宅ローン用) 396,000円 ※3
管理費等清算金 約17,500円 ※4
固定資産税・都市計画税清算金 約45,000円 ※4
不動産取得税(所有権移転から約4か月後) 約10万円 ※5

諸費用合計 約1,748,500円 (物件価格の約9.7%)

※1 耐火建築物(鉄筋コンクリート造)で築25年以上経過している建物なので、基本的に登録免許税の軽減はありません。

※2 火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

※3 融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※4 固都税・管理費修繕積立金清算金は、引渡し日(所有権移転日)によって、日割り計算して清算します。表示している金額は月の中途、年の中途で記載しています。

※5 購入時の諸経費ではありませんが、築年数が古い物件ですと「控除額」が少なくなるため、「不動産取得税」が発生します。通常所有権移転の日から3~5か月後に納付書が届きます。

築年数が古い物件でも「既存住宅売買瑕疵保険」や「耐震適合証明書」を取得することによって、「登録免許税」や「不動産取得税」の減税が受けられる場合があります。
また、住宅ローン控除も利用可能となるので、取得するのをお勧めします。

今回の場合も自己資金300万円を準備すると仮定した資金計画は次の通りとなります。

物件価格:1800万円 諸費用:約174万円 自己資金:300万円

自己資金300万円 - 諸費用約174万円 = 自己資金残り126万円
物件価格1800万円 - 自己資金126万円 = 1674万円

住宅ローンの借入額は、約1674万円となります。

中古戸建(築20年以内)の諸費用

※画像はイメージです。

中古戸建の物件概要です。

物件価格:4000万円
建築年:平成28年築
土地面積:約80㎡
建物面積:約100㎡
固定資産税・都市計画税:15万円/年

上記物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸経費】
売買契約書貼付印紙代  1万円
仲介手数料  1,386,000円(税込)
司法書士費用(登録免許税や司法書士費用など) 約40万円 ※1
火災保険料  約20万円 ※2
金消契約用印紙代(住宅ローン)  2万円
融資事務手数料(住宅ローン) 88万円 ※3
固定資産税・都市計画税清算金 75,000円 ※4

諸費用合計 約2,971,000円 (物件価格の約7.4%)

※1 依頼する司法書士や物件の固定資産税評価額によって、金額が変動します。

※2 火災保険の補償内容や年数によって金額が変わります。

『やっちん』

✔一般的に鉄筋コンクリート造より木造住宅のほうが火災のリスクが高くなるため、保険料も高くなります。
✔木造住宅でも耐火建築物・準耐火建築物などであれば保険料は安くなります。

※3 融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※4 固定資産税・都市計画税清算金は、引渡し日(所有権移転日)によって、日割り計算します。表示している金額は年の中途(6か月)で記載

今回も自己資金300万円を準備するとなると、ほぼ全額諸費用の支払いになりますので、物件価格100%を住宅ローンで組むことになります。

中古戸建(築20年超え)の場合の諸費用

※写真はイメージです。

物件の概要です。

物件価格:2500万円
建築年:平成7年築
土地:90㎡
建物:100㎡
固定資産税・都市計画税:10万円/年

上記物件の場合、諸費用は下記のようになります。

【諸費用】
売買契約書貼付用印紙代 1万円
仲介手数料 891,000円(税込)
司法書士費用(登録免許税や司法書士費用など)  約35万円 ※1
火災保険料 約20万円 ※2
金消契約用印紙代(住宅ローン用)  2万円
融資事務手数料(住宅ローン用)  約55万円 ※3
固定資産税・都市計画税清算金 5万円 ※4
不動産取得税(所有権移転から約3~4か月後) ※5

諸費用合計 約2,071,000円 (物件価格の約8.2%)

※1 木造住宅の場合は、築20年を超えている建物だと、登録免許税の軽減はありません。

※2 火災保険の補償内容や掛ける年数によって金額が変わります。

※3 融資事務手数料は、住宅ローンを利用する金融機関や返済期間によって変わります。

※4 固定資産税・都市計画税の清算金は、引渡し日(所有権移転日)によって日割り清算します。表示している金額は、年の中途(約半年)で記載しています。

※5 購入時の諸経費ではありませんが、築年数が古い物件ですと基礎控除の「控除額」が少なくなるため、「不動産取得税」が発生します。通常所有権移転の日から3~5か月後に納付書が届きます。

築年数が古い物件でも「既存住宅売買瑕疵保険」や「耐震適合証明書」を取得することによって、「登録免許税」や「不動産取得税」の減税が受けられる場合があります。
また、住宅ローン控除も利用可能となるので、取得するのをお勧めします。

自己資金300万円を準備すると次のような資金計画になります。

物件価格:2500万円 諸費用:約207万円 自己資金300万円

自己資金:300万円 - 諸費用207万円 = 自己資金残り93万円
物件価格2500万円 - 93万円 = 2407万円

住宅ローンの借入額は、2407万円となります。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか?

不動産の購入を検討されている方は、物件価格とは別に必ず「諸費用」が発生します。

当然、今回の「諸費用」についてだけではなく「リフォーム費用」「家具家電」「引っ越し費用」など、その他の費用も考慮する必要があり、

物件を購入するにあたり、概算でも良いのですべての費用を大まかに把握しておく必要があります。

物件購入後に

「毎月の支払いがきつい・・・」

「思ってもない費用が発生した! どうしよう・・・」

とならないように、支払えるギリギリの資金計画ではなく、余裕を持った資金計画を立てる必要あります。

不動産を売却する方で「金銭的理由」で、マイホームを売却される方は少なくありません。

住宅ローンをMAX幾らまで借りれるか?という視点で物件を購入すると、折角手に入れたマイホームを手放さなければならない事態に陥るので、今一度現在の収入・預貯金で無理ない返済ができるかどうか考えてみてください。

後悔しないような資金計画で、良い物件に巡り合えることを切に願います。

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

■住宅ローン控除についての見通しはこちらから

■住宅ローンが払えない!どうしよう・・・

PR

金利・諸費用・保障内容・総支払額を比較して最適な住宅ローン選びを!

  • 約115以上の銀行の中から最大6銀行に一括仮審査申し込みができる
  • 比較して最適な住宅ローンが選べる
  • あなたの地元の銀行情報も掲載しているので、検討の幅が広がる
よかったらシェアしてね!

この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

コメント

コメントする

CAPTCHA


目次
閉じる