「競売」になる前に「任意売却」を検討してみませんか?住宅ローンが払えない方の売却方法の1つです。

みんさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

「住宅ローンが払えない!」

夢のマイホームを購入したけれど、給与が少なくなったり、ボーナスカット、そもそも無理な資金計画で家を購入したばっかりに、住宅ローンが払えなくなってしまう方がおられます。

住宅ローンを払わず、そのまま放置してしまうと債権者である金融機関or保証会社・債権回収会社等が差し押さえを行い、「競売」の手続きに移行してしまいます。

「競売」になる前に、「任意売却」という方法で売却する事ができますので、今回は「任意売却」のメリットを中心にお伝えしたいと思います。

目次

「競売」と「任意売却」の違い

みなさん「競売」に関しては、なんとなくご存じの方がおられるかと思いますが「任意売却」という言葉は案外知らない方が多いです。

まずは「競売」「任意売却」違いを理解しましょう。

「競売」とは?

住宅ローンの支払いを数か月(約3~6か月)滞納すると、今まで月々支払っていた権利を失い「一括で返済してください」と金融機関から求められます。

ほとんどの方は、住宅ローンの支払いができない状況ですので、当然ながら一括で返済できるはずもなくそのまま放置してしまうことによって、競売手続きが進められます。

まだ頑張れば月々の返済ができる可能性があるのであれば、住宅ローンを借りている金融機関に相談に行き、返済計画の見直しをしていただけるかどうか掛け合ってみましょう。

金融機関から保証会社or債権回収会社へ移行され、競売の申し立てをされると、裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。

その後、不動産の状況を調べるために、「現況調査に関する通知」が届き、指定の日時に評価人等が訪問を行い、不動産内の写真を撮影したりヒアリングを行います。

この写真やヒアリング内容が「3点セット」と呼ばれる書面に記載され、競売物件を購入しようとする方に対し、購入する判断材料として公開されます。

この内容はインターネット上でも公開されるので、この時点でプライバシーは無くなり、ご近所の方に「競売」になっている状況がバレる可能性があります。

参考:不動産競売物件情報サイト(BIT)

現況調査報告書、評価書等の「3点セット」の準備ができると、債務者(所有者)に「期間入札の通知」が送られ、入札が始まります。

「競売」の場合、買い手は物件の内覧ができなかったり「3点セット」のみの情報で購入する・しないの判断をしなくてはいけないため、不安が大きいものです。

よって、売却価格は通常の市場価格に比べ、低くなることが多いでしょう。

買い手が決まり、買い手が物件代金を裁判所に支払うと債権者(金融機関や保証会社等)は、その代金から住宅ローンの残債を回収します。

買い手の代金納付と同時期に所有権移転の手続きがされますので、その時点で元の所有者は所有権を失います。

基本的にはこの時点で、引っ越しをしないといけないのですが、引っ越しをしなかった場合、新たな所有者は裁判所へ「引渡命令」の申し立てができます。

裁判所で引渡命令が決定され、強制執行をされると、強制的に退去させられます。

「競売」の注意しないといけないポイント

・売却価格が市場価格より安価になる可能性が高い
・売却代金はすべて返済に充てられるので、引っ越し費用は別途用意しなくてはいけない
・競売情報がインターネット上に公開されるため、プライバシーがなくなる
・売却のタイミングや引っ越しのタイミング等、自分ではコントロールできない

以上のように「競売」はデメリットが多くなります。

「任意売却」とは?

住宅ローンの返済が滞り、債権回収会社等に移行されてしまうと、月々の返済ができなくなります。

そうなると、

  1. 一括で返済を求められる
  2. 任意売却で売却をする
  3. 上記2つの方法をとらなかった場合、競売に移行する

「1.一括で返済を求められる」のは大多数の方は不可能な状態かと思いますので、「競売」を避けるのであれば「任意売却」で売却する事となります。

任意売却は普通の仲介物件として売却活動を行う

「任意売却」は所有者の意思で売却を行うので、普通の仲介物件と同じように販売活動が行われます。

住宅ローンが滞り、引き続き月々の支払いが難しい状況であるなら、まずは不動産仲介業者に相談をしましょう。

インターネットやチラシ等の販売活動を行ったり、売却する事を近所の方に知られたくないのであれば、広告は一切行わず、不動産仲介会社に登録されている「顧客リスト」からの紹介や「不動産流通機構(レインズ)」に登録し、買い手を募集します。

普通の仲介物件としての販売であるならば、少しでも高く売却ができる可能性もあり、ローンの残債を多く減らす事ができます。

仲介手数料や引っ越し費用等の諸費用を売却資金から捻出する事ができる

「競売」の場合は仲介手数料は発生しませんが、「引っ越し費用」「家財処分費」等、「任意売却」なら売却資金から捻出する事も相談可能です。

この相談・交渉を売却を依頼された不動産仲介会社が所有者に代わって債権者と交渉を行い、手続きを進めていきます。

筆者の経験では、「引っ越し費用」「家財処分費」等の費用は、ほとんどのケースで認められました。

売却後、残債が残るケースと手元に資金が残るケース

「任意売却」の場合、何度もお伝えしますが、普通の売却方法と変わりませんので、市場価格での成約を目指します。

成約価格によっては、残債より高く売れれば手元に資金が残りますし、残債が残ってしまうと残った残債の返済方法を債権回収会社と話し合いを行い、その方が払える金額で月々返済していく事となります。(一般的には、月額5,000円~3万円程度)

残った残債は0(ゼロ)にはなりませんので、やはり1円でも高く売却できるよう「任意売却」をおススメします。

売却する不動産仲介会社は1社のみ

通常、不動産仲介会社に売却を依頼する際、「媒介契約」を結びます。

「媒介契約」は3種類あり、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

「任意売却」の際の「媒介契約」は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」に限られるケースがほとんどです。

というのも「一般媒介契約」は、複数の不動産仲介会社と契約できる形態ですが、債権回収会社側が複数の不動産会社とやり取りをするのは基本NGにしており、「専属専任媒介契約」or「専任媒介契約」のような1社のみに売却を依頼する「媒介契約」を求められます。

なので、よく吟味し信頼できる不動産会社を選びましょう。

自己破産を検討している

「競売も任意売却も関係ないっ!俺はもう自己破産するんだ!」

「自己破産」を検討されている方は、早い段階で弁護士や司法書士に相談をしましょう。

「自己破産」をしてしまうと

個人信用情報機関のブラックリストに登録される

「住宅ローン」「車のローン」のような支払いのローンを組むことができなくなります。

意外と知られていないのが、「携帯電話端末の分割払い」もローンに該当します。

また、個人信用情報機関から名前が消えるまで約5年~10年はかかりますので、その期間はクレジットカードを新規で作成したり利用することはできなくなります。

財産が処分されてしまう

不動産はもちろんの事、持っている価値のある財産は、ある程度処分しなくてはなりません。

しかし、全ての財産を処分しないといけないわけではなく、生活に最低限必要な財産は「自由財産」と呼ばれ、処分を免れるものもあります。

例)残高が20万円以下の預貯金、家財道具 など

官報に公告される

「官報」とは

・法律、政令、条約等の公布をはじめとして、国や特殊法人等の諸報告や資料を公表する「国の広報紙」「国民の  

 公告紙」としての使命を持つ。

・裁判所の公告として徐権決定・破産・再生・会社更生関係等も記載されている。

引用元:Wikipedia

官報とは,いわゆる破産等の情報も記載された国が発行している新聞のようなものをいいます。

官報には氏名や住所も記載されてしまい、誰にも知られずに自己破産をすることはできません。

しかし、官報を購読するのは一部の方だけかと思いますので、身近な人など周りの人にバレる事は通常無いかと思います。

参考:インターネット版 官報(https://kanpou.npb.go.jp/faq.html

ほかにもいくつか注意点がありますので、1人で悩まず、まずは弁護士や司法書士に相談されるのが望ましいです。

自己破産の手続きは弁護士に依頼

自己破産の手続きは自分でもできるそうですが、一般的には弁護士や司法書士に依頼するケースがほとんどのようです。

インターネットで検索をすると、様々な弁護士や司法書士のページがあるので、親身になって相談しくれそうなところを選びましょう。

まとめ

「任意売却」についてご理解いただけましたでしょうか?

勘違いしてはいけないのは「任意売却」は通常の販売方法ですので、1円でも高く売却するために「不動産仲介会社任せ」だけではなく、所有者の方も「こまめに掃除をする」等の協力が不可欠です。

住宅ローンが払えなくなり「自己破産」を検討されている方以外は、「任意売却」を選択されたほうがリスクが少なく新たなスタートが切れます。

筆者も様々なケースでご相談をいただきますが、その中でも「もっと早くにご相談に来てください!」と思うお客様が沢山いらっしゃいます。

「放置」をしてしまうと「任意売却」の活動ができなくなり、最終的にお客様が損をするので、

「住宅ローンの支払いがきついな・・・」「借金がいくつもあって、もう無理!」

そんな状態の方はすぐに金融機関や不動産仲介会社に相談してください。

「任意売却」も含め、お客様にとっての「最適解」を見つけていきましょう!!

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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