不動産を売却するときに必要な媒介契約について

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は、不動産を売却する際に不動産会社と締結する「媒介契約」について、ご紹介したいと思います。

「媒介契約」とは、不動産の売却活動を依頼する際、不動産会社とこの契約を締結してからでないと販売活動ができません。

「媒介契約」を締結したからといって、費用が発生する訳ではございませんが、媒介契約の種類や契約内容について知っていないと

「こんなはずじゃなかった・・・」

と後悔やトラブルになることも稀にありますので、しっかり理解しておきましょう。

仲介手数料の金額も「媒介契約時」に取決めを行いますので、交渉次第では値引きができるかもっ!?

目次

媒介契約書の種類

家や土地を売却する際は、不動産会社に売却活動を依頼することが殆どで、

依頼する際に不動産会社と締結するのが、『媒介契約書』となります。

この媒介契約書は種類があり、全部で3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

3種類の違いは、主に次の点が挙げられます。

1.同時に複数の不動産会社と媒介契約を結べるかどうか

2.自身で見つけてきた買主と直接売買契約を締結する事ができるか

3.指定流通機構(レインズ)の登録義務はあるのか

4.販売状況報告の義務はあるか

5.契約の有効期間

媒介契約書3種類のポイント

ポイント1

専属専任媒介契約では、「自ら取引相手を探す⇒×」となります。

個人のお客様が「自ら取引相手を探す」というのは、殆どの方は無いと思いますが、稀に【親戚】【知人】【会社の同僚】等の方が、その不動産を購入したいとなる場合があります。

専属専任媒介契約は、その取引でも不動産会社は仲介として入り、仲介手数料を請求します。

いくら【親戚】【知人】等であったとしても、設備故障や契約不適合責任(瑕疵担保責任)、金銭の支払い方法やその他の清算等、細かく取決めをしたい方は、不動産会社に仲介に入っていただくほうが良いかと思いますが、そうでない場合、仲介手数料は高額となるため、仲介手数料より安価な司法書士の先生に依頼して、簡易的な売買契約書で取引することも可能です。

ポイント2

複数の不動産会社に依頼するかどうか?

専属専任媒介契約専任媒介契約は、1社のみにしか依頼できないですが、一般媒介契約は同時に複数社依頼することができます。

ではどの媒介契約が良いか?ですが、正直3種類の媒介契約書の中で、「これが1番早く高く売れる」ということはないので、一概にこれが良いとは言えないです・・・

営業マンはどの媒介契約でも売り上げの為に全力で販売していきます。

しかし、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼されている以上、営業マンの気持ちは、他社で成約すると当然売上が無く、そうなる可能性があるならあまり広告宣伝費をかけないでおこうと思うかもわかりません。

ポイント3

レインズ登録の義務ですが、レインズ登録とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークです。

会員となっている不動産会社はこのコンピューターネットワークシステムにより、売主様の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買主様をお探しします。

不動産流通業界全体でサポートし、不動産取引を円滑・スピーディに行う事ができるシステムです。

一般媒介契約では、登録の義務はありませんが、上記でお話させて頂いた通り、他社で成約すると売上がなくなるため、殆どの不動産会社が登録します。

よって、この項目はあまり考えなくてもよいでしょう。

結局どの媒介契約書がいいの?

僕は近畿圏にある不動産会社に勤めていますが、全体的に多い順だと

専任媒介契約(多い) ⇒ 一般媒介契約(次に多い) ⇒ 専属専任媒介契約(少ない)

です。

専属専任媒介契約は、圧倒的に少ないですね。

専属専任媒介契約は売主様を束縛する感じが強く、筆者も敢えてお願いすることはありません。

直接取引の際は、直接取引の注意点をご説明し、ご理解いただいた上で、司法書士が良いと言われれば司法書士の先生をご紹介しています。

一般媒介契約の場合は、依頼された不動産会社の数だけ当然複数の営業マンとやり取りを行わないといけないので、足を引っ張りあいするケースもあるのでご注意下さい。

僕が経験した実際に起こった例です。

STEP
A社から価格交渉が入った購入申込みが入る
STEP
売主様が他の不動産会社に報告し、販売活動をとめる
STEP
B社が価格交渉無しで1日遅れで購入申込を入れる
STEP
売主様がB社を選択
STEP
B社のお客様が契約直前でドタキャン
STEP
A社のお客様、「時すでに遅し」で違う物件で成約

上記の例のようなことが起こりえるので、売主様は注意しなければなりません。

結局のところ媒介契約書の種類というよりかは、営業マンとお客様がちゃんと意思疎通ができて、お客様のために考えている営業マンに出会えるかどうかだと思います。

結局のまとめが「それかーい!」と怒られそうですが、不動産業界のみならず、どの業界でも良い担当者と出会えるかどうかが最大のポイントで、そういう営業マンは当然買主様にも気に入られるため、少しでも良い条件で成約するかもわかりません。

相談する不動産会社は多くても3社までとし、それ以上多いとわけがわからなくなるので、この3社の中で一番フィーリングが合う営業マンにお願いし、3社とも「めっちゃ良い営業マンやーん!」と思ったら一般媒介契約も検討しましょう。 ←強引なまとめ・・・(笑) すみません。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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