みなさんこんばんは。
『やっちん』（@yacchin_0310）です。
最近、自己資金０円で諸費用ローンを組まれて不動産を購入する方が増えてきました。
一般的に金融機関は、【諸費用ローン】を取り扱っているところも多く、不動産を購入する際のハードルが下がっています。
しかし、本当に1円も自己資金を払わずに、不動産を購入できるのでしょうか？
「諸費用ローンも通ったら、自己資金０円で購入できる♪」
と思っている方は、この記事を読んで不動産購入に関する流れを把握しましょう。
『やっちん』初めて不動産を購入される方は、わからなくて当然ですので、ぜひこの機会に理解してください。
※今回の記事は仲介物件、主に中古物件でのご説明となります。
※新築マンションなど、お手続きの流れが異なる場合は該当しない場合があります。
不動産購入の流れ
不動産を購入される方の【決済・所有権移転・鍵受け取り】までの流れはコチラになります。
手付金・印紙代・仲介手数料（半金）のお支払い
物件残代金・仲介手数料（半金）・日割り清算金（固都税など）の支払い
大まかな流れはこのようになります。
STEP２～STEP６までの期間は、一般的に約２か月ぐらいです。
売主様や買主様の事情により、期間が長短する場合もあります。
お金を支払うタイミングが２回あります。
上記、STEP１～STEP６までの間に、赤字で記載している部分
✔STEP２ 手付金・印紙代・仲介手数料（半金）のお支払い
✔STEP６ 物件残代金・仲介手数料（半金）・日割り清算金（固都税など） の支払い
この「お金を支払うタイミングが2回ある」という事をご存じではない方が多いと思います。
例）物件価格：３０００万円 諸費用３００万円 銀行ローン：３３００万円の場合
●STEP２での支払うタイミング
手付金：１５０万円※ 印紙代：１万円 仲介手数料（半金）：528,000円（税込）※
合計 2,038,000円
●STEP６での支払うタイミング
3,300万円 － 2,038,000円 ＝ 30,962,000円
✔銀行からの借入金3,300万円は、このSTEP６のタイミングにご自身の銀行口座に振り込まれます。
※「手付金」は物件価格の5%~10%が相場。
※「仲介手数料」はSTEP2の売買契約時に半金、STEP6の決済時に半金という方法で支払う場合が一般的ですが、STEP6の時点で100％の支払いでOKな不動産会社もあります。
下記の記事をご参照ください。
STEP2（売買契約）の時点では、ローンで借りるお金はまだ貰えない
前項でご説明した通り、銀行ローンはSTEP6（ 決済・所有権移転登記・鍵受け取り ）の時点でご自身の口座に振り込まれますので、STEP2（売買契約時）時点では、ローンで借りるお金は振り込まれません。
それではどうやって解決するかですが、
親から借りる
お客様より「手付金が準備できない」と相談されるのですが、結果的にこのパターンで解決される方が多いです。
売買契約から「最終決済」まで、一般的には約2か月の期間ですので、「２か月後に返済するから・・・」と親御さんにご相談してみましょう。
稀にトラブルになることがあるので、親子間であっても「借用書」を取り交わしておいたほうが良いでしょう。
絶対にしてはならないのが、「カードローンや消費者金融系でお金を借りる」です。
「２か月後に返済するし、金利は高くても大したことは無いだろう・・・」
と考えるのは危険です。
確かに返済約２回分の金利だけだと大したことは無いかもわかりませんが、住宅ローンの審査に相当悪影響となります。
銀行はもちろんの事、金融系の会社は個人の借り入れ状況や過去の滞納の有無等、情報を共有していますので、どこから幾らぐらい借りて、過去に滞納しているかはすぐにわかります。
※自分でご自身の信用情報を調べる事も可能です。
手付金を用意する為に消費者金融などからお金を借りて、住宅ローンが借りれなかったら本末転倒です。
手付金の額を下げてもらう
手付金は、物件価格の約５％～１０％としているケースが多いですが、これは慣例で絶対ではありません。
売主様の承諾があれば、５％以下の手付金でも承諾いただける売主様もおられます。
しかし、手付金は物件価格の一部に充当する金銭の一方、「手付解除」という手付金を放棄して契約を解除できる性質もあります。
よって手付金が低すぎると、売主様は
「手付金が低いと、買主様は簡単に解除しやすくなるし、売買契約をしたとしても安心できないな・・・」
と思われます。
筆者の経験では、物件価格にもよりますが、最低１００万円は準備しておく必要があります。
まとめ
以上いかがでしたでしょうか？
不動産購入の際に、「手付金」は売買契約を成立させるための大事な金銭となります。
今の銀行をはじめとする金融機関は、物件価格以外に諸費用までローンで組めるところが殆どです。
しかし、実際の不動産購入の流れでは、「売買契約時」に現金で「手付金」が必要となります。
なので、折角気に入った物件があっても、「手付金が無い！」となり、購入を断念したお客様もおられます。
住宅ローンを利用して購入される方は、毎月の家賃とローンの月々の返済を比較して、購入を決意される方が多く、昔ほど不動産購入に対してハードルは高くない買い物となっているのではないでしょうか？
しかし、ハードルが下がった分、簡単に購入できると思われるお客様もおられますが、しっかりと資金計画を立ててから物件探しを始めましょう。
参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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