みなさんこんばんは。
『やっちん』（@yacchin_0310）です。
住宅ローンを利用して家を購入される方にとって「住宅ローン控除」でいくら税金が還付若しくは安くなるか、気になると思います。
現行法では、住宅ローンの年末残高の１％をその年の所得税の額から差し引く減税措置で、所得税から控除しきれない金額がある場合には、住民税の一部からも控除されます 。
令和2年12月に令和3年度税制改正大綱が発表され、住宅ローン控除の特例措置が令和4年末までに延長することが決定しています。
しかし、その令和3年度税制改正大綱 で、住宅ローン控除を大幅に見直すことを示唆する記述がありました。
１％を上限に支払い利息額を考慮して控除するなど、控除額や控除率のあり方を令和4年度税制改正おいて見直すものとする
とあり、令和3年度では改正せず先送りされることになりました。
現時点では、まだ決定ではありませんが、改正される可能性があるので、具体的に説明します。
住宅ローン控除の説明
住宅ローン控除とは、正式名称は「住宅借入金等特別控除」という名称で、要件を満たす住宅を新築・購入・リフォームを行い、住宅ローンの借り入れを行った場合に年末残高の１％を所得税から差し引く減税措置で、所得税から控除しきれない場合には住民税の一部からも控除されます 。
消費税が無い物件の場合（売主：個人など）
主に中古物件の取引となり、売主様が個人の方だと物件価格に消費税は含まれておらず「非課税」となります。
その場合の住宅ローン控除の概要はこちら
■年末ローンの限度額 2,000万円
■住宅ローン借入期間 10年以上
■控除期間 10年
■控除率 １％
■各年の控除限度額 20万円
■最大控除額 200万円
■住民税 所得税の課税総所得×５％（最大97,500円）
※所得税からその年分のローン控除額を控除して、引ききれない分を翌年度の住民税から控除
■床面積 50㎡以上（登記簿面積）で床面積の2分の１以上が自己居住用
■合計所得金額 3,000万円以下
■ 築20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は築25年以内
※耐震適合証明書取得や既存住宅瑕疵保険付きであればこの限りではない。
■取得後6か月以内に居住で原則として年末まで住み続けること
※消費税がかからない新築の認定住宅（長期優良住宅及び低炭素住宅）の場合の年末ローン残高の上限は3,000万円、各年の控除限度額は30万円、最大控除額（10年）は300万円となります。
消費税が有る物件の場合（売主：不動産会社など）
新築住宅や不動産会社のリフォーム済み再販売物件などで、不動産会社が売主の場合は消費税10％が物件価格に含まれいます。
その場合の住宅ローン控除の概要はこちら
■年末ローンの限度額 4,000万円
■住宅ローン借入期間 10年以上
■控除期間 13年
■控除率
1～10年目（1％）、
11～13年目 ●年末ローン残高（上限4,000万円）×1% or ●建物購入価格（税抜）（上限4,000万円）×2%÷3
※上記のいずれか少ないほう
■各年の控除限度額 40万円
■最大控除額 480万円
■住民税 所得税の課税総所得金額等×7%（最高136,500円）
※所得税からその年分のローン控除額を控除して、引ききれない分を翌年度の住民税から控除
■床面積 50㎡以上（登記簿面積）で床面積の2分の1以上が自己居住用
※令和3年度改正あり。下記表に記載
■合計所得金額 3,000万円以下
※ 令和3年度改正あり。下記表に記載
■築20年以内、マンションなどの耐火建築物の場合は築25年以内
※耐震適合証明書取得や既存住宅瑕疵保険付きであればこの限りではない。
※新築住宅の認定住宅（長期優良住宅及び低炭素住宅）の場合は、「4,000万円」の箇所が「5,000万円」になり、各年の控除限度額が50万円、最大控除額が600万円となります。
令和3年度の改正やコロナウイルスによる弾力化措置があり、下記の表でまとめてみました。
| 床面積 | 合計所得金額 | 契約締結期限（注文住宅の新築） | 契約締結期限（分譲住宅・既存住宅・増改築） | 入居期限 | |
| 新型コロナウイルスによる入居期限の弾力化措置 ※１ | 50㎡以上 | 3,000万円以下 | ～令和2年9月30日 | ～令和2年11月30日 | 令和3年12月31日 |
| 令和３年度改正 | 50㎡以上 | 3,000万円以下 | 令和2年10月1日～令和3年9月30日 | 令和2年12月1日～令和3年11月30日 | 令和3年1月1日～令和4年12月31日 |
| 〃 | 40㎡以上50㎡未満 | 1,000万円以下 | 〃 | 〃 | 〃 |
※１ 住宅ローン控除の確定申告時に「入居が遅れたことを証する書類」等が必要
令和4年度（2022年）の住宅ローン控除はどう変わる？
現在の住宅ローン控除の概要は上記の通りですが、令和4年度の税制改正によりどう変わるか？
令和4年度の税制改正により住宅ローン控除の恩恵が「改悪！？」される可能性があります。
その理由は、
昨今、金融機関の金利引き下げ競争が激しくなり、住宅ローンの金利が著しく低くなっています。
中には変動金利で、住宅ローン控除率の１％よりも低い低金利の住宅ローンも多数あり、住宅ローン控除を利用すると金利支払い額を上回り、住宅ローン控除期間中は逆に儲けてしまう現象が起こっています。
いわゆる「逆ザヤ」状態です。
この現状を国の機関である会計検査院が「平成30年度決算結果報告」で指摘しており、
国民の納得できる必要最小限のものになっているかなどの検討が望ましい
と懸念を示しています。
住宅ローンを利用しない人や、そもそも住宅ローン控除を利用できない物件を購入した人にとっては、当然納得できるものではないですよね・・・
これを受けて自民党・公明党が令和3年度税制大綱にて
ローン年末残高の１％を控除する仕組みについて、１％を上限に支払い利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率のあり方を令和4年度税制改正において見直すものとする
と明記したことから控除額や控除率が引き下げられる可能性が高いとみられています。
「支払い利息額を考慮して控除額を設定するなど～」
この文章から読み解くと、
「住宅ローン年末残高の1%より、年間の支払利息が低ければ、低いほうを基準に控除する」
となり、超低金利で住宅ローンを組んでいる方はあまり住宅ローン控除の恩恵が受けられないことになります。
まとめ
以上いかがでしたでしょうか。
現時点で「改悪」になると決定はしていませんが、
毎年このような流れなので、令和3年12月に発表される税制大綱は要チェックです！
もし「改悪」された場合の例ですが、
例）年末住宅ローン残高 4,000万円 利息0.5%
⇒現制度だと40万円の控除
⇒新制度だと19.7万円（支払い利息）の控除
約半分になってしまいますね・・・
住宅ローンの金利が安ければ安いほうが良いという選び方では無く、金融機関の様々なサービスを付帯し、金利が増えるほうがお得になるといったような住宅ローンの選び方が変わるかもしれません。
令和4年4月以降に家の購入を検討されている方は、まず令和4年度税制改正大綱をチェックし、住宅ローン控除の内容が「改悪」となれば、少しでもリスクを減らせれるように事前にシュミレーションをしておきましょう。
参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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