巷に流れている不動産に関する「あるある」は、本当に「あるある」なのか!? 現役不動産営業マンが「不動産あるある」を考えてみた。

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

不動産に関しての「あるある」

不動産を借りたり・貸したり、買ったり・売ったり、全てにおいて様々な「あるある」が存在します。

そんな「不動産あるある」を現役不動産営業マンである筆者が解説しようと思います。

これを読めば、巷に流れている「不動産あるある」に振り回されずに、純粋な気持ちで不動産に向き合える?かと思いますので、参考にしていただければと思います。

目次

新築住宅を購入して住んだら〇〇%値下がりする

新築住宅を検討されている方は、この

「新築住宅を購入して住んだら〇〇%値下がりする」

をよく聞いたり、様々な記事を見かけたりするのではないでしょうか?

筆者は不動産仲介歴がもうすぐ20年を迎えようとしていますが、この「あるある」

「そんなことありません。」

です。

当然、その物件が人気エリアや希少性のある物件かどうか等、全ての物件において当てはまらないかと言えばそうではございませんが、基本中古物件を取り扱う筆者の経験上、新築時価格より値上がりする物件も多くあります。

中には駅前のマンションで、新築時価格より約1000万円upで売れたこともあります。

住居として不動産を購入する際、この「あるある」が原因で購入することを躊躇しているようであれば、あまり気にしないほうが良いと筆者は考えます。

先の事は誰にも予想はできませんので、それよりもその不動産が

  • 家族にとって環境や居住スペース、住み心地等が最適か
  • 無理のない支払いで購入できるか
  • 転勤の可能性があるのであれば、貸したり・売ったり需要がある地域か

このようなポイントで検討していただければと思います。

マンションの修繕積立金は右肩上がり

分譲マンションの修繕積立金

新築時には割安な設定をしているマンションが多く、年数が経過するにつれて「大規模修繕」に向けて徐々に値上がりをするように計画しています。

どうせ上げるんだったら、初めからある程度高い金額に設定したらいいんじゃないの?

新築マンション販売時には、購入するお客様の「購入」するハードルを下げるために、意図的に割安に設定しているのが一般的です。

大規模修繕は、約10年~15年に1回のペースで行われ、そのたび莫大な費用が掛かります。

管理会社が作成する「長期修繕計画」には、大規模修繕を行うタイミングや修繕積立金を値上げするタイミングが記載されており、多数のマンションが管理会社からの提案を基にこれらの事を進めていきます。

果たして本当に右肩上がりで修繕積立金が値上がりするのでしょうか?

この「あるある」

「そんなことはありません。」

です。

筆者の過去の経験で、修繕積立金が逆に値下がりするマンションのお取引をさせていただいた事があります。

値下げが成功したマンションでは、右肩上がりに値上げする修繕積立金に区分所有者が異を唱え、何とか修繕積立金を値下げできないかと奮闘していました。

値下げできたポイントとは、

  • 管理会社が提案する大規模修繕工事を行う業者をコンペ形式で選ぶ
  • 管理の内容を見直し無駄な支出を減らす
  • 管理会社への全部委託管理から自主管理へ変更し、大幅な管理費をカットし修繕積立金に充てる

主にこのような行動を行い、修繕積立金の値下げに成功していました。

しかし、住民の少数だけの意見では実現しないような事柄なので、大多数の住民がマンションの管理等に高い意識を持たないと難しいかと思います。

分譲マンションを購入される方は、総会や理事会等集まりごとや決め事に関し、積極的に参加し住民同士の繋がりを強くしましょう。

安い修繕積立金が全て良いとは言えませんが、そのマンションにとって無駄な支出を削減することにより、月々のランニングコストが下がれば、マンション全体の価値も上がる可能性があります。

物件価格「〇〇80万円」の「80万円」って、当然交渉で安くなる

不動産に限りませんが、多くの販売している物件は「〇〇80万円」とか「〇〇30万円」とか端数の価格設定で販売しているケースが多いです。

買主様も当然この端数は「値切れる」と思い、また不動産営業マンも当然ながら「交渉の範囲内」と考えているケースも多く、この端数切りで交渉をするのですが、筆者は過去に売主様より断られる事もありました。

「端数切り」の交渉でも断る売主様のお気持ちは、

まだ売出して間もないのに、いきなり交渉をするなんてっ!!

担当営業マンはどっちの味方なの?!

そもそも交渉するような人が嫌い!

筆者がまだ経験の浅い時に、売主様からこのように怒られた事があります。

今では「買主様がいかに物件を気に入って頂けたか」とか「交渉に応じても売主様にとってメリットがある」ことを資料を用い丁寧に交渉するように心がけています。

が、それでも「端数切り」ができない事もあります。

逆に端数切り以上の交渉が成功する事も多々ありますが、

「当然端数は安くなりますよね」と思っていてもできない事もあるので、「当然交渉ができる」というスタンスで営業マンに詰め寄られると辛いところではあります・・・( ノД`)シクシク…

よくポストに入る「〇〇限定で探しています!」チラシ ⇒ 高く売れるんでしょ?

お客様のご自宅に査定でご訪問させていただくと、よくこの言葉をお聞きします。

稀に購入希望のお客様で「〇〇マンション限定」「〇〇地域限定」で探しているお客様もおられますが「高く売れる」とはまた違います。

購入する側も「相場もしくは割安で買いたい」という気持ちがあり「高値でつかまされる」事を警戒しているのが実情です。

また「〇〇マンション限定」「〇〇地域限定」チラシは、不動産会社が査定の依頼を取得するための広告テクニックですので、ほぼすべての不動産に上記内容のチラシやDMを行います。

不動産仲介会社はなぜそのような広告をDMを行うのか?

それは、不動産仲介会社が効率の良い売り上げを上げる方法として「売主様と媒介契約を結び、受託した物件を販売する事」が両手仲介の可能性が高くなるので、受託するためにあの手この手で活動を行います。

なので、このようなチラシやDMが届いたからと言って「高く売れる」とは別のお話しですので、過度に期待して相場とかけ離れた販売価格で設定してしまうと販売の長期化につながる恐れがあります。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか。

まだまだ「不動産あるある」は存在するかと思いますが、筆者が普段仕事をしているうえでお客様がよく勘違いをされているなーと思う代表的な「あるある」をご紹介させていただきました。

このような「あるある」=「固定概念」によって、不動産の取引で失敗しないように気をつけてください。

不動産の取引で100%納得のいく結果になることは非常に稀です。

多少なりとも妥協せざるを得ない事もあるかと思いますが、それがご自身の許容範囲内かどうか今一度考えてより良い結果となるように判断をしていきましょう。

参考になれば嬉しいです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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