事故物件？　いやっ！事故物件じゃないっ！?　実際に起こった不動産売買にまつわるクレーム

みなさんこんばんは。

『やっちん』（@yacchin_0310）です。

今回は、実際に起こったクレームの実例をご紹介させていただきます。

以前の記事にも書きましたが、「事故物件」かどうかの定義が曖昧な部分があり、その曖昧さが故に起こってしまったクレームです。

過去の「事故物件」に関しての記事はこちらからご確認下さい。↓

憧れの築浅、駅前中古タワーマンションの契約

今回契約成立した各種情報

・駅徒歩1分
・該当階：32階建ての〇〇部分　←20階以上のお部屋
・約90㎡　４LDK
・価格約8,000万円
・リフォーム済み
・売主：不動産会社（A株式会社）
・『やっちん』の先輩Sさん
・同マンション内にて約4年前に飛び降り自殺発生

同マンション内にて約4年前に飛び降り自殺が発生。

売主：不動産会社A株式会社と先輩Sさんは、事前に顧問弁護士にそれぞれ確認し、別部屋での飛び降り自殺は「告知事項ではない」との見解の為、広告や物件案内書等に記載はしていませんでした。

上記条件の物件を通常通りインターネットに広告を掲載し、やはり駅前タワーマンションということもあり、多数のお問い合わせがあり、

5組近くの内覧希望者！その中の1組から購入のお申込み♪

（※先輩Sさんは、同マンションでの過去の飛び降り自殺の件は伝えていません　←クレームのポイント）

価格交渉がありましたが、売主（不動産会社：A株式会社）が頑なに拒否をし、最終的にはそのままの条件にて、お客様（以下、B様）が納得し、契約成立

住宅ローン本承認後に、買主：B様よりただならぬ雰囲気で電話があり・・・

売買契約成立後、金融機関へ住宅ローンの本申し込みを行い、その後、無事承認。

あと残すは、最終決済（引渡し）を迎えるのを待つのみという時期にB様より電話が・・・

B様「Sさん、インターネットサイトで≪〇島〇る≫というサイトを見たんですけど、このマンションって過去に自殺があったんですか？」

先輩Sさん「はい。過去にあったみたいですね。しかし、別のお部屋ですので、関係は無いかと・・・」

B様「いや！同じマンション内で自殺があったなんて、完璧「事故物件」じゃないですか！？」

B様「売主の不動産会社もSさん仲介会社も告知する義務があるでしょ！　自殺があったなんて、はじめに知っていたら買わなかった！　契約を白紙にしてくれ！」

先輩Sさん「いや、販売開始前に顧問弁護士に念のために確認をしたところ、「告知する必要はない」との見解でしたので、告知しませんでした・・・」

B様「いや！そんなん知らん！とにかく白紙にして、手付金返せ！」

このようなやり取りがあったそうです。

売主：不動産会社（A株式会社）、仲介会社（先輩Sさん）、買主：B様、３者の話し合い→条件すり合わせ

上記クレームが発生した後、売主と先輩Sさんは再度それぞれの顧問弁護士にヒアリングを行ったところ、やはり「告知する必要は無し」との見解。

売買契約までに告知する必要が無いため、B様が希望されている「契約白紙で手付金返金」は応じなくても良いとの事でした。

B様に丁寧に説明をして、最終B様も納得したものの、事前に口頭でもいいから伝えて欲しかった思いもあり、売買代金の減額を要求。

A株式会社へ、その旨を伝えたところ「一切応じません！」　「逆に仲介会社であるSさんが、うまく処理できないのが問題ではないですか？」

と、仲介会社Sさんの対応を指摘されます。

こうなったら、仲介会社のつらいところでもあり、腕の見せ所でもあるのですが、結局B様も100％納得してもらえなく、最終的に仲介会社の報酬である「仲介手数料」を半額にする事となり、今回のこの一連のクレームは幕を閉じるのでした。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか？

過去で、尚且つ別の部屋での飛び降り自殺。

弁護士の見解が「告知する必要はなし」でも、一般個人からすると口頭でもいいので、伝えて欲しいですよね？

『やっちん』は物件を販売する前に、その物件で過去心理的瑕疵があるかどうかは、インターネットサイトや現地管理員・管理会社、売主様よりヒアリングをし、当該不動産で起こったことで無くても、物件案内時に口頭で伝えています。

過去の経験上、ネガティブなことは、早い段階で伝えたほうが案外うまくいき、購入する側も営業マンを信頼し、成約に結び付ける可能性が高まる場合が多かったです。

今の時代、インターネットで個人のお客様でも簡単に情報収集することができますので、法律的に伝えなくてもいいとしても、このようなクレームに発展する可能性があります。

営業マンは故意に「隠す」としていなくても、一般の個人のお客様からすれば「大事なことを隠された！騙された！」と感じるものだと思います。

今回のようなことは、全国的に割と頻繁に起こりえることかと思います。

今回のような事例で「先に知っていれば購入しなかった」という考えの方であれば、ご自身で防衛する手段として、検討している物件の情報を購入申込をする前にインターネット等を活用して、情報を収集する事が大切です。

「事故物件」は不動産会社側の立場で考えても非常に悩ましい物件で、今の法律では白黒つけられない事例も多々あります。

しかし、そんな「事故物件」の基準にも少し兆しが！？

まとめの続き

「事故物件」に関し、特に明確なルールは無かったのですが、2021年5月20日　国土交通省が、過去に人の死が生じた不動産について、不動産会社・貸主・売主が売買・賃貸の契約者（借主・買主）に告知すべき対象などをまとめた、ガイドライン案を初めて公表しました。

病死・老衰など、いわゆる自然死は、借主・買主に対して「告知の必要はない」と明記。

一方、他殺や自殺、事故死は「告知する」と明記しています。

このガイドライン案は、2021年6月19日　午前０時まで一般から意見を募り、その上で決定するそうです。

◆病死・老衰等の自然死は「告知不要」

老衰・持病による病死等の自然死については、そのような死が発生することは予想されるもので、統計においても自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が約９割を占める一般的な事という考えです。

この他、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や入浴中の転倒事故等、日常生活の中で起きた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが借主・買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、自然死と同様に、原則としてこれを告げる必要はないとの事です。

◆賃貸借契約では、他殺や自殺、事故死は発生からおおむね3年間は、借主に対して「告知する」となります。

3年間と具体的に期間を定めたが、「賃貸借契約」のみです。

過去の判例を基に、他殺や自殺、事故死を借主が懸念する期間を3年間と考えたそうで、ただし、借主が気にする場合は、3年を超える範囲についても、貸主が調査を実施するとしています。←まだ曖昧

過去の判例を基にガイドラインを作成されたようですが、この内容いかがでしょうか？

「告知しなくてもよい」という条件であっても、とはいえ一般の個人のお客様からすると、貸主・売主・不動産会社が知り得たネガティブ要素は、契約前に伝えて欲しいですよね？

『やっちん』が思うに、このようなガイドラインが出来ても、今回のようなトラブルは必ず起こると思います。

逆にガイドラインが出来たせいで、不動産営業マンは告知する必要が無い物件であれば、「当然のように告知しない」とする営業マンが増える可能性が高いので、今回のようなクレームやトラブルが発生しやすくなるのでは？と思います。

みなさんはどう思いましたか？

お気軽にコメントやお問い合わせ、お待ちしております。

最後までお読みいただき、有難うございました。

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