賃貸?売却?迷われていたお客様の実例

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

緊急事態宣言また出ましたね。

さすがに3回目だと「あーまたあれね」的な感じで、皆さん今まで以上にさらに注意して日々の生活を送るということは少ないかもわかりませんが、感染者数が増加している以上、気を抜かずに頑張りましょう!

『やっちん』が勤めている近くの同業者は、社員で感染者が出たらしく、臨時休業となりました。←本当に大変そうです・・・

今回は、『やっちん』が実際に取引をさせて頂きました事例をご紹介させていただきます。

皆様の中で同じような境遇の方もおられるかもわかりませんので、ご参考になればと思います。

目次

土地・建物の売却相談

※画像はイメージです。

『やっちん』が、数年前に売却させて頂いたお客様からのご紹介。

(ご紹介頂くということは、本当にありがたいです。)

ご相談者A様

約15年前に新婚で、新築一戸建て(建売)を購入。

10年後、離婚

当物件から退去し、約5年間賃貸で貸す。(他エリアにて賃貸に居住)

その賃借人が退去し、再度賃貸にするか売却にするか迷い中

以上が、A様のご相談内容でした。

まずは、査定をするために現地調査

前面道路が広く、土地の形も整形地で、車も2台おける非常に良い物件。

室内は、以前の賃借人様がタバコを吸われていたらしく、特にリビングがヤニで汚れていたが、そのほかはおおむね良好な状態。

設備関係もまだ使用可能で、次の購入者はクロス貼替とハウスクリーニング程度で居住できそう。

しかし、外壁と屋根は一度も手を入れていないので、外壁に関しては、サイディングのつなぎ目であるシーリングが劣化しており、「破断」

※画像はイメージです。

ここから雨水が進入してくる可能性があるため、築年数も鑑みて外壁・屋根塗装とシーリング打ち換えが必要。

そのままの状態(現状渡し)で売却する際の『やっちん』が算出した査定価格は「2400万円」でした。

買主様からの価格交渉も踏まえ、まず販売開始価格を「2680万円」からのスタートでご提案させていただき、A様も了承。

売却に関しては「2680万円」からのスタートとなりました。

『やっちん』にご相談が来る前に「インターネット査定」で他3社に査定をしていたらしく、『やっちん』が提示した査定価格とほぼ一緒だったために、A様の中で希望の販売開始価格が『やっちん』が提示した販売開始価格と同じだったようです。

賃貸に関しては、以前月額12万円で貸していたらしく、毎月ローンの返済を考えると今回も賃貸であれば家賃12万円で募集したいとの事。

賃貸か売却かで悩まれていまして、

賃貸であれば・・・
「毎月の給与以外に不労所得として、ローンの返済をしてもキャッシュフローがある」
「賃貸で貸している期間に物件価格が下がる可能性があるため不安」
「室内や外壁の劣化によるリフォームそする必要がある。」

売却であれば・・・
「現時点であれば、現状渡しで売却することが可能」
「立地的に土地値が上がるということは考えにくいため、売却するなら早めのほうが良い」

上記のようなポイントで賃貸か売却か迷われていましたが、結局・・・

「どっちかに決めれんっ!!」

でした。

当該物件の立地、築年数、また、再婚されて現在賃貸にお住まいされているので、再度不動産を購入するかもわからない状態であれば、売却して住宅ローンを完済し、身軽になっておいたほうがいいのですが、将来住む予定がなくても折角購入した不動産を手放すのが惜しいという感情もあり、結果結論が出ませんでした。

他のお客様でも同じような事があるのですが、『やっちん』の提案は、

「だったら、賃貸・売却、同時に募集しましょう!!」

必殺、二刀流です。

先に申し込みが来たほうで、決めるという方法です。

賃貸と売却、どちらが先に申し込みが来るかはわかりませんが、申し込みが来たらA様も「腹をくくって契約します」との事でしたので、二刀流で募集開始です。

賃貸募集・売却活動開始

賃貸募集であれば、内装工事を行い綺麗にしてから募集するケースが多いですが、今回は売却活動も行うため、リフォーム工事を行わずに募集を開始しました。

売却の場合は、個人の売主様が先にリフォームをして売り出すことは稀です。

なぜかというと、リフォーム工事にかかった費用を売買価格に反映させても、必ずリフォーム分をプラスして成約できるかどうかが不確かなためです。

結果、リフォーム費用分が損してしまう恐れもあるため、現状渡しで販売していくのが殆どのケースかと思います。

(壁紙の色とか設備関係とか、買主様の好みもありますので・・・)

弊社のサービス(無料)でインスペクションを実施

インスペクションって皆さんわかりますか?

インスペクションとは?
住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に検査するものです。
既存(中古)住宅の場合は、売主も買主も個人であることが多いので、売買の対象となる住宅の状態について正確な情報を理解したうえで、購入の意思決定や交渉が出来るようにすることで安心して取引を行う事ができ、引き渡し後のトラブルを軽減する効果が期待できます。国土交通省は2013年6月に、基礎的なインスペクションの指針となる「既存住宅インスペクション」を策定し、ガイドラインで検査項目や検査方法、現況検査の手順などを提示しています。
国土交通省リーフレット

建物の状況を買主様に提示することで、建物の現在の状態や補修箇所を示すことにより、安心してご購入いただくために実施します。

中古戸建の場合は特にインスペクションを実施したほうが、契約後のトラブルもなく売主様・買主様が安心してお取引ができるのでお勧めです。

売主様はインスペクションの内容を販売を任せる不動産会社に確認しましょう。

当物件の指摘事項は、「外壁シーリングの破断」「バルコニーの防水塗装」の2点が指摘事項でした。

賃貸募集・売却活動してから1か月経過

チラシ・インターネットで活動を行い、約1か月経過しましたが、思うような反響が無く、

賃貸のご案内は0組

売買のご案内は3組

と問い合わせや内覧希望のお客様は少ない状況でした。

約1か月経過したあたりで、インターネットの反響が1組

30代のご夫婦とお子様2人のお客様。

当該物件にお問い合わせをいただいたのは、現在賃貸でお住まいで家賃が勿体ないと感じられてたことと、旦那様の実家が当該物件の近くということで、お問い合わせをいただきました。

「これは期待できるっ!」

早速、日時を調整し、現地ご案内

実際に物件を内覧され、非常に気に入っていただき「購入申込書」を頂きました!

「購入申込書」を頂いたポイントは

  • 予算3000万円までで探していたので、リフォーム費用を含めると少しオーバーだが許容範囲
  • 車2台保有していたので、当該物件ならOK ←余裕で2台停めれます
  • 実家の近く ←ここ重要
  • インスペクションの報告書があり、内容にも納得し、安心できた ←やってよかった

リフォーム費用がかかるので、買主様の希望価格は、100万円指値の「2580万円」

A様にご報告させていただき、快く「2580万円」でご納得いただき、無事契約に至りました。

まとめ

賃貸か売却か迷われているお客様は、遠慮なく営業マンに相談しましょう。

賃貸と売買の部署がある不動産会社であれば同時募集等の提案もしてくれると思います。

しかしこれはあくまでも『やっちん』の個人的な意見ですが、戸建てであれば早期に売却をお勧めしています。

その理由は、戸建て住宅(特に木造住宅)は、築年数が経過するほど、建物価値が無くなり、土地の値段しかつかないケースが多いからです。

建物が古すぎると、耐震面での心配や高額なリフォーム費用、その他、そもそも建替え需要のほうが多くなるので、建物解体費用分マイナスになります。

将来的に子供に資産を残したい等の理由で、売却をしたくないのであればその間賃貸でも良いのですが、もう誰もそこに住む可能性が無いのであれば、建物価値が残っている間に売却したほうが得策かと思います。

今回のケースをご参考頂き、後悔のない選択をしていただければと思います。

少しでも参考になればうれしいです。

最後までお読みいただき、有難うございました。

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この記事を書いた人

◆不動産営業マンと対等に渡り合える知識を発信中 
◆40代現役不動産仲介営業マン≪賃貸仲介3年→売買仲介15年→売買仲介継続中≫
◆保有資格≪宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士≫
◆2児のパパ

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