みなさんこんばんは。
『やっちん』（@yacchin_0310）です。
今回は、マンション購入希望のお客様からのご相談が一番多い、「中古マンションを購入する時の注意点」を解説します。
マンション購入を検討する際に「新築マンション」もしくは「中古マンション」で検討するかというポイントもありますが、今回は「中古マンション購入」に絞って購入する時の注意点を解説します。
絶対買ってはいけないマンションはありませんので、リスクがあればそのリスクを承知したうえで、他にリスクを上回るメリットがあれば、あなたにとって最適なマンションかもわかりません。
回避したいのは、知らずに購入して後悔する事ですので、そうならない為にも参考にしていただければ幸いです。
それでは行ってみましょう。
機械式駐車場
都市部の殆どのマンションで採用している駐車場は「機械式駐車場」が多いのではないでしょうか。
注意しないといけないのは、稼働率が悪く空きが多い「機械式駐車場」を保有しているマンションです。
カーシェアリングの普及や利便性の高いマンションであれば、自家用車を保有しないご家庭も年々増えてきており、
「機械式駐車場の空きが多い」という事に何も対策をしていないマンションは注意が必要です。
なぜ空きが多い機械式駐車場が良くないというと
機械式駐車場の「メンテナンス費」や「設備入れ替え費」が駐車場使用料だけでは賄えなくなる。
「機械式駐車場」の維持や将来的な設備入れ替えなどの際には、非常に大きな金額が必要です。
その費用は駐車場使用料から捻出する事で賄う事になりますので、稼働率が悪ければ必要な金額が足らず修繕積立金から捻出する必要があります。
『やっちん』駐車場を借りている方と借りていない方とで不公平感が出ます。
中には駐車場を維持する為に「修繕積立金」を値上げするマンションもありましたので、駐車場を借りていない方にとってはとても納得しないでしょう。
対策を施しているマンションであれば、将来を見据えて「機械式駐車場」を撤去してしまい、コンクリートで埋め、平面駐車場化を施しているマンションもあります。
検討されてるマンションで機械式駐車場であれば、空きがどれぐらいあるのか？空きが多いのであればどのような対策をしているのか？など事前に調べる必要があります。
販売を担当している不動産会社であれば、情報は把握されているかと思いますので、確認してみましょう。
総戸数の少ないマンション
総戸数が何戸以下であれば「総戸数の少ないマンション」という明確な基準は無いですが、概ね総戸数20戸以下のマンションが「総戸数の少ないマンション」と考えて良いでしょう。
一番の懸念点は管理費・修繕積立金の高さです。
築年数が20年以上経過しているマンションであれば、管理費・修繕積立金を合わせて月額5万円を超えるマンションも多く、家計に重くのしかかってきます。
全てでは無いですが、小規模なマンションの場合、新築販売時の販売価格が1億円を超えるいわゆる「億ション」などの高級マンションが多く、経済的に裕福な方がお住まいされているケースが多いです。
よって、管理費・修繕積立金が高くなったとしてもその金額に納得してお支払いしている方が多い印象です。
そういったマンションを中古物件として購入される方は、新築時にお住まいされている所有者と比べ、経済格差が生まれ、管理費・修繕積立金の値上げに関し区分所有者間で意見がまとまらず、新築時からお住まいされている方が多ければ、結果的に右肩上がりでさらに月々の負担が増える可能性が高いです。
小規模マンションの良いところは
- 世帯数が少ないため、居住者間のコミュニケーションがとりやすい
- 静かな住環境
- 過度な共用施設が無い
管理費・修繕積立金の高さより、このようなメリットを重視したい方であれば良いですが、そうでなければ避けておいたほうが無難です。
希望するリフォームができない場合がある
意外かもわかりませんが、リフォーム工事の内容によっては、その検討しているマンションではそのリフォーム工事ができない場合がありますので注意が必要です。
特に注意しなければいけないリフォーム工事は、
- ガスコンロからIHクッキングヒーターへ
- カーペットor畳からフローリングへ
- 間仕切り（戸界壁）撤去
IHクッキングヒーター
火を使わないで安全に調理ができる事で人気なIHクッキングヒーター
特に高齢者がお住まいされるご家庭には、安全面でガスコンロからIHクッキングヒーターにリフォームされる方が年々増えてきています。
※IHクッキングヒーターが高齢者におススメの理由を過去の記事でまとめていますので、そちらもご参考下さい↓
IHクッキングヒーターの工事で問題になるのが「電気の容量」です。
マンションの場合、マンション全体の電気の供給量が決まっており、それぞれの住戸で使用できる電気量も決まってしまいます。
築年数の古いマンションですと、マンション全体の電気供給量が少ないため戸別に電気の容量を増やすことができません。
中古マンション購入の際に、IHクッキングヒーターへの工事が絶対必要であれば、事前に管理会社へ確認が必要です。
カーペットor畳からフローリングへ
『やっちん』みなさん、カーペットや畳のお部屋をフローリングにしたいと思っても、できないマンションがあるってご存じでしたか？
不動産業界に転職するまでは、分譲マンションだから当然好きなようにフローリングにリフォームできると思っていたのですが、フローリング工事を禁止しているマンションもあります。
築年数の古いマンションですと、新築当初、お部屋全体の床もしくは洋室のみカーペット敷きになっていることが多く、フローリング工事を管理規約で禁止している場合があります。
禁止している理由は、
上下階の音の問題
しかし、比較的新しいマンションは、遮音等級L45フローリングなど、遮音性に優れているフローリングが採用され、上下階の音の問題も改善されていますが、遮音等級L45フローリングが無い時代に建築されたマンションですと、カーペット敷きが上下階の音の問題を改善する床材と考えられています。
昔に決定された管理規約の内容が現在でも適用されている場合はフローリングへの変更工事ができません。
築年数の古いマンションを検討されている方は、事前に管理会社へ確認をするか、可能であれば管理規約を読ませてもらいましょう。
●フローリング遮音等級別の目安
| 遮音等級 | 椅子の移動音、物の落下音など | 人の走り回り、飛び跳ねなど | 生活実感、プライバシーの確保 |
|---|---|---|---|
| L40 | ほとんど聞こえない | かすかに聞こえるが 遠くから聞こえる感じ | ・上階で物音がかすかにする程度 ・気配は感じるが気にならない |
| L45 | 小さく聞こえる | 聞こえるが、 意識することはあまりない | ・上階の生活が多少意識される状態 ・スプーンを落とすとかすかに聞こえる ・大きな動きは分かる |
| L50 | 聞こえる | 小さく聞こえる | ・上階の生活状況が意識される ・椅子の引きずる音は聞こえる ・歩行などがわかる |
『やっちん』殆どのマンションでは、遮音等級L45が採用されています。
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管理会社ではなく、「自主管理」のマンション
分譲マンションの管理には大きく分けて、「全部委託方式」「一部委託方式」「自主管理」となります。
「全部委託管理」は管理会社が管理、「一部委託管理」は管理運営の一部を管理会社に任せて、区分所有者で出来る事は区分所有者で運営する方法。
気を付けないといけないのは「自主管理」です。
自主管理のメリットは、
- 管理費が安い
- 修繕積立金が安い
- 居住者間のコミュニケーションが盛ん
主にメリットと感じるのは、管理運営コストを安く抑えられる点かと思います。
しかし、自主管理ならではのデメリットがありますので、中古マンション選びで自主管理マンションがあれば、次の点に注意しましょう。
長期修繕計画や管理規約がまともに作成できているか
マンション管理は専門的な知識が必要なため、自主管理マンションの多くは専門家に頼んで、「長期修繕計画」や「管理規約」を作成している場合があります。
しかし、専門家に依頼をするとなると費用がかかり、その費用が勿体ないと判断しているマンションでは、このような書類作成さえ行っていない場合があります。
筆者が過去遭遇したマンションでは、長期修繕計画で定期的に修繕をする概念が無く、ご自身の部屋の周辺だけ外壁塗装をするようなマンションがありました。
当然ながら各々の部屋の外壁をそれぞれ異なるの時期、異なる業者に頼むものですから、外観の色目などがバラバラの状態で、マンションの外観から異様な雰囲気を醸し出していました。
『やっちん』区分所有者の1人から売却を依頼されましたが、買い手が現れず、結局売り止めとなりました。
今はどうなったでしょう・・・
また、管理規約が無いマンションもあり、ペット飼育に関する事やその他様々なルールが無い状態のマンションもあります。
ワンマン理事長に注意
自主管理マンションでは、１人や２人、マンション管理に詳しい方がおられ、
多くの場合、その方たちの扇動により全部委託管理から自主管理に変更されている場合があります。
その方たちが率先して理事長を引き受けてくれるにはいいのですが、理事長という地位を存分に活用し、悪さをする理事長もおられ、
筆者が過去お取引させていただいたマンションで「横領」や「着服」などのお金のトラブルが発生した自主管理マンションがありました。
理事長という地位を活かし、共用部の修繕の際に工事業者を斡旋し、その工事業者からキックバックをもらったり、区分所有者から集めた修繕積立金の一部を使い込むという理事長もおられ、裁判沙汰になるマンションもあります。
自主管理マンションに向いている人
自主管理マンションでは、管理会社に頼まず自分たちで管理運営していくので、無駄なコストをカットできるメリットはありますが、お住まいされている皆様で管理を行うので、積極的に管理運営に携わっていく必要があります。
居住者間のコミュニティを積極的に行いたい方や、とにかく月々のランニングコストを抑えたい方にとっては、自主管理マンションも選択の1つかと思います。
長期修繕計画や管理規約が作成されているかどうかを調べ、尚且つ管理費や修繕積立金などの貸借対照表まで作成されているマンションであれば自主管理マンションでもしっかり管理されていると判断できます。
もし、そのような書類が無くずさんな管理体制ですと、銀行が住宅ローンを貸してくれない場合があるので、慎重に調査が必要です。
まとめ
以上いかがでしたでしょうか？
はじめて中古マンションを購入する方はどういうマンションを探せばいいかわからない方が殆どかと思います。
今回ご説明させていただきましたポイントは、事前に確認をしておかないと後悔してしまうポイントばかりですので、物件を探している際は、このようなポイントに気を付けながら物件探しをしましょう。
参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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