不動産を売却するときに必要な媒介契約について

2021年3月15日2023年9月26日

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は、不動産を売却する際に不動産会社と締結する「媒介契約」について、ご紹介したいと思います。

「媒介契約」とは、不動産の売却活動を依頼する際、不動産会社とこの契約を締結してからでないと販売活動ができません。

「媒介契約」を締結したからといって、費用が発生する訳ではございませんが、媒介契約の種類や契約内容について知っていないと

「こんなはずじゃなかった・・・」

と後悔やトラブルになることもありますので、しっかり理解しておきましょう。

仲介手数料の金額は「媒介契約時」に取決めを行いますので、交渉次第では値引きができるかもっ！？

媒介契約書の種類

家や土地を売却する際は、不動産会社に売却活動を依頼することが殆どで、

依頼する際に不動産会社と締結するのが、『媒介契約書』となります。

この媒介契約書は種類があり、全部で３種類あります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

3種類の違いは、主に次の点が挙げられます。

１．同時に複数の不動産会社と媒介契約を結べるかどうか

２．自身で見つけてきた買主と直接売買契約を締結する事ができるか

３．指定流通機構（レインズ）の登録義務はあるのか

４．販売状況報告の義務はあるか

５．契約の有効期間

表でまとめてみましたのでご参考ください。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
契約の有効期間	3か月以内	３か月以内	無し　※３か月とする事が多い
同時に複数に依頼	×出来ない　１社のみ	×出来ない　１社のみ	〇出来る　何社でもOK
自ら取引相手を探す	×出来ない	〇出来る	〇出来る
依頼主への書面等による報告	１週間に1回以上	2週間に1回以上	無し
レインズ登録	5営業日以内	7営業日以内	無し

媒介契約書3種類のポイント

ポイント１

専属専任媒介契約では、「自ら取引相手を探す⇒×」となります。

個人のお客様が「自ら取引相手を探す」というのは、殆どの方は無いと思いますが、稀に【親戚】や【知人】、【会社の同僚】等の方が、その不動産を購入したいとなる場合があります。

専属専任媒介契約は、その取引でも不動産会社は仲介として入り、仲介手数料を請求します。

いくら【親戚】や【知人】等であったとしても、設備故障や契約不適合責任（瑕疵担保責任）、金銭の支払い方法やその他の清算等、細かく取決めをしたい方は、不動産会社に仲介に入っていただくほうが良いかと思いますが、そうでない場合、仲介手数料は高額となるため、仲介手数料より安価な司法書士の先生に依頼して、簡易的な売買契約書で取引することも可能です。

ポイント２

複数の不動産会社に依頼するかどうか？

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみにしか依頼できないですが、一般媒介契約は同時に複数社依頼することができます。

ではどの媒介契約が良いか？ですが、正直3種類の媒介契約書の中で、「これが1番早く高く売れる」ということはないので、一概にこれが良いとは言えないです・・・

営業マンはどの媒介契約でも売り上げの為に全力で販売していきます。

しかし、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼されている以上、営業マンの気持ちは、他社で成約すると当然売上が無く、そうなる可能性があるなら、「あまり広告宣伝費をかけないでおこう・・・」と思うかもわかりません。

ポイント３

レインズ登録の義務ですが、レインズ登録とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークです。

会員となっている不動産会社はこのコンピューターネットワークシステムにより、売主様の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買主様をお探しします。

不動産流通業界全体でサポートし、不動産取引を円滑・スピーディに行う事ができるシステムです。

一般媒介契約では、登録の義務はありませんが、上記でお話させて頂いた通り、他社で成約すると売上がなくなるため、殆どの不動産会社が登録します。

よって、この項目はあまり考えなくてもよいでしょう。