不動産の「買取」って、結局どうなの？　自宅を不動産会社に買い取ってもらうメリット・デメリット

みなさんこんばんは。

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は、ご自宅を売却する方法の一つとして、不動産会社の「買取」についてご紹介させていただきます。

普通の売却と不動産会社による「買取」がありますが、みなさん違いがわかりますか？

おそらく皆さん、このようなイメージで理解していると思います。

不動産会社の「買取」は、このようなデメリットだけではなく、当然にメリットも存在します。

売却する時のご自身の状況と照らし合わせて、「買取」がメリットかデメリットか、今回の記事でご参考頂ければと思います。

そもそも「買取」で売却するのはどういう人？

１円でも高く売りたいと思うのは、売主様にとって当然の心理かと思いますので、通常は一般販売で売却活動をしたいと思われる方が大半です。

しかし、売主様の状況によって、「買取」のほうが良い状況があり、主に次のような状況です。

• 買換えで、新しい物件の契約が終了し、残代金支払日までに現宅を売らないといけない
• 「事故物件」など、一般個人では買主様が見つかりにくい物件
• 相続人同士が揉めていて、間に弁護士がいる場合
• 賃貸中物件（オーナーチェンジ）で、内覧ができない場合
• 再建築が難しい土地　　等々

このような状況であれば「買取」で売却するケースが多くなります。

・買換えで、新しい物件の売買契約が成立し、残代金支払日までに現宅を売らないといけない。

新しい物件の購入で、住宅ローンを組む場合、現宅の住宅ローンが残っている場合ですと、その住宅ローンを完済しないと、新しい物件の住宅ローンが組めない事があります。

住宅ローンが組めたとしても、現宅が売れていなかったら、現宅の住宅ローンと新しい物件の住宅ローンで、ダブルでの住宅ローンの返済が始ってしまい、月々の支払いが相当負担になります。

また、現宅の売却資金を新しい物件の購入資金に充当する場合も、新しい物件の代金支払日までに現宅が必ず売れないといけません。

事故物件など、一般個人では買主様が見つかりにくい物件

一般販売でも売れないことは無いですが、「事故物件」となった原因によっては、一般販売では中々売れないケースもあり、不動産会社（プロ）が「買取」するケースが多いです。

相続人同士が揉めていて、間に弁護士がいる場合

物件所有者がお亡くなりになられ、相続登記を何年もほったらかしとなると、本来の相続人様もお亡くなりになられ、最終的に相続人が複数人となる場合があります。

僕がが経験した相続人数は、1つの不動産で最高で10人！でした。

こうなると、10人の間で、親族ではあるものの、会ったこともない親族関係もおり、不動産売却に関して、売却金額や依頼する不動産会社、各相続人の取り分等、意見がまとまらない場合が多いです。

最終的に弁護士に依頼する形となり、様々な条件によって、不動産会社の買取のみの「入札」という方法で売却するケースがあります。

賃貸中物件（オーナーチェンジ）で、内覧ができない場合

戸建てや分譲マンションで、賃貸中（オーナーチェンジ）の場合、賃借人の協力が無ければ室内を内覧することができません。

この場合、一般個人のお客様は、室内を内覧できない状態で購入するしないの判断ができない事と、当然住宅ローンを使用する目的で金融機関から借り入れができず、投資用ローン等の割高な金利で借り入れをしないといけないため、一般の個人のお客様が購入するにはハードルが高くなります。

接道義務を満たしていない等、建物の再建築の条件が厳しい土地があり、一般の個人のお客様が購入して建築しようとすると、設計士や役所との打合せ等をしないといけないため、これもハードルが高いので、不動産会社の買取になるケースが多いです。

「買取」のメリットは？

「買取」のメリットは下記のような事が考えられます。

• 短期間で売買ができ、早期に現金化ができる
• 設備修復責任や契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免除される
• 近所に知られずに売却ができる
• 買主様に内覧されるストレスが無い

上記の各項目についてご説明しますので、ご参考下さい。

短期間で売買ができ、早期に現金化ができる

一般的に通常の販売であれば、3か月～6か月、長い期間だと1年以上売れないなんてこともあるのですが、「買取」であれば、売主様と不動産会社間で、金額の折り合いがつけば、最短1か月以内に現金化が可能です。

また、通常販売で個人の買主様であれば、買主様が住宅ローンを使用する方であれば「ローン特約」という特約を必ずつけるのですが、不動産会社の「買取」であれば、その特約もありません。

ローン特約とは・・・
買主様が、銀行等の金融機関からの融資を前提として不動産を購入しようとしているとき、融資を受けることができなければ、不動産の購入自体ができなくなる可能性があります。
そのため不動産取引では、あらかじめ予定していた融資が金融機関等によって承認されなかった場合、買主様は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができるという特約

設備修復責任や契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免除される

売買契約書には、戸建てやマンションを売却した場合、相手方が個人の買主様であれば、その物件が契約の内容に適合しない場合、ある一定期間保証をしないといけないという一文が記載されています。

契約不適合責任とは・・・
売買契約において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主様が買主様に対して負うこととなる責任。（建物の傾きやシロアリの被害、雨漏り・給排水管の故障等）
買主様は責任を負う売主様に対して、履行の追完請求（補修や代替物等の引渡し請求）、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求は解除権の行使をすることができる。 ただしこれらの請求等をするためには、不適合を知った時から一定期間以内に不適合である旨を通知しなければならない。
民法改正前は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があったときの責任等について特別の規定が定められていましたが、改正によってこの規定が削除され、隠れた瑕疵があった場合を含めて、目的物が契約に適合しない場合の規定に統合・整理されました。

しかし、不動産会社の「買取」であれば、売主様はこの内容を免除してもらえる場合が多いです。

（なかには免除しない不動産会社もあるので、しっかり契約内容を確認しましょう）

近所に知られずに売却ができる

インターネット広告やチラシの広告等、通常の売却方法で行う広告は一切行わないので、近所や知り合いに知られることなく売却できます。

買主様に内覧されるストレスが無い

通常の販売方法であれば、何組も買主様候補に家の中を内覧されるのですが、その際に日時を調整し在宅しないといけなかったり、事前に掃除をしないといけない等、準備が必要となりますが、「買取」であればその煩わしさがありません。

メリットは理解できたけど、気を付けないといけないデメリットは？

メリットはいくつかありましたけど、デメリットは1点です。

「通常販売で売却するより安くなる！」

これのみです。

買取の不動産会社は、リフォーム等を行い付加価値を付けたうえで再販売します。

そのため、再度販売（売却）する際のリスクや購入・売却それぞれの経費を想定するため、買取金額がどうしても安くなってしまいます。

また、設備修復義務や契約不適合責任を買取不動産会社が負担するため、一般的に売却金額は安くなります。

しかし、過去、僕が「買取」の取引をさせて頂いた事例で、一般相場の売却価格で成約した事例もあるので、一概に安いとはならないケースもあります。

そういうケースは、駅前のマンションや人気の地区等であれば、付加価値をつければそれ以上に売却できると考える不動産会社もあり、近年「買取専門業者」も増えてきたことから、買取業界でも競争となっているため、条件がよければ高値で売却も夢ではありません。

まとめ

以上いかがでしたでしょうか？

売主様の状況によっては、「買取」が良い選択となる場合もあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、一番高い「買取額」を提示したところでご契約をしてください。

以前にも触れましたが、1社のみですと、その価格が果たして一番良い「買取額」か判断するのが難しいと思いますので、複数社にご相談するのが最善の方法かと思います。

物件の立地等の条件によっては、相場の金額で売却するのも可能性がありますので、あきらめずに色々と情報収集しましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

少しでも参考になればうれしいです。

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