一般の個人の方は殆ど知らない、「指定流通機構（レインズ）」とは？

指定流通機構（レインズ）とは？

みなさんこんばんは！

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は「レインズ」についてご説明させて頂こうと思います。

みなさん「レインズ」って、聞いたことがありますか？

◇「Real Estate Infomation Network System」の略で、訳すと「不動産情報ネットワークシステム
◇宅地建物業法に基づき、国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。
◇全国に４法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。
◇指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。

不動産会社が「専任媒介契約」等によって、物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産が、指定流通機構のシステム（コンピューターネットワークシステム「レインズ」）に登録されます。

指定流通機構は、登録された情報を他の全ての不動産会社に提供することで、最適な買主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進します。

筆者のプロフィール

• 名前：『やっちん』
• 出身地：大阪府
• 家族：妻　長男　長女
• 趣味：カメラ　読書　映画鑑賞
• 不動産営業経験：約20年
• 資格：宅地建物取引士　賃貸不動産経営管理士

入社当初、賃貸仲介営業を３年間経験し、その後現在に至るまで、売買仲介営業を担当しています。

適正価格がわかる

不動産会社が「査定書」を作成する際もこの「レインズ」を使用します。

「レインズ」には、物件が契約成立すれば、成約した旨を登録することができ、同地域・同マンション・近隣物件の成約価格を調べて、査定価格を導き出す「取引事例比較法」を用いることができます。

不動産会社によっては、成約登録をしない会社もありますが、大体の不動産会社が成約登録を行うため、「査定書」を作成するときに貴重な情報となり、不動産会社同士が情報を共有することによって、助け合う仕組みですね。

適正価格を知るために欠かせない取引事例データを蓄積し、安心な取引を推進する役割を担っています。

不動産会社は、物件を必ずレインズに登録する？

不動産を売却する際に、不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ登録義務や登録するまでの期日の違いがあります。

・専属専任媒介契約　⇒　5営業日以内に登録
・専任媒介契約　⇒　7営業日以内に登録
・一般媒介契約　⇒　登録義務なし（任意）

宅地建物取引業法では、専属専任媒介契約・専任媒介契約は必ず登録する義務があり、「登録証明書」を売主様へ交付しなければなりません。

最近は監視網も厳しく、「登録をしない」悪質な不動産会社は少なくなっていると思いますが、中には平然と「登録をしない」や「登録する期日を大幅に超えている」会社もまだあるかと思います。

「登録証明書」は必ず不動産会社からもらいましょう。

※「登録証明書」にはID・パスワードの記載があり、指定のURLで登録されているかや取引の現状を確認することができます。

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物件の「囲い込み」に注意！

では、なぜ「登録しない」等の行為をするのでしょう？

それは、

売主様・買主様、両方から仲介手数料を受け取りたいからです。

レインズに登録をすると、他社不動産会社から買主様を見つけられてしまえば、売主様からのみ仲介手数料を受領し、当然ながら買主様の仲介手数料は他社不動産会社の収入となってしまう（いわゆる片手取引）ため、それを嫌う不動産会社・営業マンが故意に悪質な行為を行おうとします。

例）3000万円の物件であれば、仲介手数料96万円（税別）

直直　→　192万円（税別）の売上

片手　→　96万円（税別）の売上

不動産会社と媒介契約を締結する際に、ちゃんと「登録証明書」等の説明がされているかどうか確認をし、そのことに触れない不動産会社であれば、契約をやめ他の不動産会社を検討するべきです。

しかし、レインズ登録等の説明もあり、ちゃんとレインズ登録しているのにも関わらず、他の不動産会社に「紹介をさせない」いわゆる「囲い込み」行為を行う不動産会社もあります。

「囲い込み」とは、まだ購入希望客がいない状態なのに、他の不動産会社から購入希望者を紹介しようと連絡をすると「すでに検討しているお客様がいるので、商談中で内覧は出来ない」等、虚偽の情報を流す不動産会社があります。

これは、一般個人の売主様が気付くのは至難の業です。

悪質な行為をどうやって防ぐか？

不動産会社は、専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、定期的に書面にて売主様に対し「媒介報告書」を送付します。

そこには、広告の実施内容や反響数・購入検討者の感想等が記載されているので、その内容に関し、こまめに担当営業マンと連絡を取り合うのが最善の方法かと思います。

営業マンが嘘をついているのなら、どこか矛盾しているところがあったり、営業マンも嘘をつきづらくなるので、悲しいかな売主様自身が監視するのが一番効果がある方法かと思います。

以前にもお伝えしましたが、売却する際はやはり複数社にご相談されて、信頼できる担当者と出会えれば、何も問題はないんですけどね・・・

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