気持ちの持ちよう次第では、意外とねらい目？「事故物件」は安い？

2021年4月6日2023年9月26日

みなさんこんばんは！

『やっちん』(@yacchin_0310)です。

今回は「事故物件」、いわゆる「心理的瑕疵がある物件」についてお話させて頂こうと思います。

筆者のプロフィール

名前：『やっちん』
出身地：大阪府
家族：妻　長男　長女
趣味：カメラ　読書　映画鑑賞
不動産営業経験：約20年
資格：宅地建物取引士　賃貸不動産経営管理士

入社当初、賃貸仲介営業を３年間経験し、その後現在に至るまで売買仲介営業を担当しています。

「事故物件」は安くなる？

みなさんは「事故物件」ってどういうイメージですか？

物件内で人が死んでいる・・・
幽霊が出そうで怖い・・・
何か不吉なことが起きそう・・・

当然マイナスのイメージしかないですよね？

なので「事故物件」を売却・賃貸する際には、相場より相当安く設定しないと成約に至りません。

しかし、全部の「事故物件」が相場より相当安くしないと成約できないか？

と言われると、そうでもなかったケースがありました。

「事故物件」の定義が少しあいまいなところがありまして、

・物件内で自殺
・物件内での事件・事故で亡くなられる
・火事により亡くなられる

上記例は確実に「事故物件」になると思います。

しかし、

孤独死（自然死）で発見が遅れる
物件外で、事故や自殺で亡くなられる

上記の2例は、相場の1割引きで売り出し、成約に至った事がありました。

なので、「事故物件」といえども、その「原因」によっては極端に安くしなくても成約に至る事があります。

取引前に各関係機関に問い合わせをしてみると、宅地建物取引業者は「告知しないといけない」という回答でしたので、買主様にはちゃんと原因は伝えてあります。

当然嫌がるお客様もおられたのですが、気にならないといわれるお客様もおられ、その中のお客様で成約に至りました。

営業マンによって「事故物件」の価格設定が様々

「心理的瑕疵」に該当する原因によって、営業マンの考え方がそれぞれ違うと、査定価格の違いも出てきます。

明確なルールがないため、例えば「自然死(病死)」の場合、

営業Aくん

事件性は無いし、相場より安くしなくても売れるだろう。

営業Bくん

事件性は無いが、病死であっても室内で亡くなられているのであれば、相当安くしないと売れないだろうな・・・

上記のように、営業マンや会社の考え方で、価格設定が大きく変わることもあります。

購入のお客様で、「室内での病死」に関して特に嫌悪感が無ければ、営業Bくんが設定した物件であれば割安でお得と感じ、

売却されるお客様は、営業Aくんに任せたほうが高く売れる可能性があります。

購入されるお客様は、必ず「売却理由」を聞きましょう

前項のように、営業マン・会社の考え方の違いによって、同じ原因でも「心理的瑕疵」に該当する・しないの捉え方が変わるため、「事件性が無いから、伝えなくてもOK」という営業マンも実際に存在すると思います。

購入されるお客様は、やはり気になる部分かと思いますので、必ず営業マンに「売却理由」を聞きましょう。

筆者は、お客様が聞いてこられなくても「売却理由」をお伝えします。

「売却理由」を伝えていなくて、契約後、トラブルになったという話をちらほら聞きますので、必ず伝えるようにしています。

なぜトラブルになるかというと、お客様が購入し住んでからご近所さんと仲良くなって、ご近所さんから情報が入り、トラブルになるケースが殆どだそうです。

「事故物件」の告知義務はいつまで？

「事故物件」になった原因が何年前であれば、不動産会社は告知しないといけないか？

これも明確なルールは現在のところありません。

例えば自殺がおきて、その後数名入居者が入れ替わった場合、告知義務があるかどうかはあいまいで、過去の裁判の判例に対する解釈次第で、不動産会社の対応も変わってきます。

自殺で2年以上経過したもので、告知義務はないと判断されたこともあったり、入居者が入れ替わってても告知義務ありと判断された判例もあります。

事故物件を見分ける方法

事故物件を見分ける方法は、次のような方法があります。

●ネットで調べる　←事故物件サイトのようなもの
●物件に近い不動産会社を選ぶ。なおかつベテランの営業マンが良い　←近くの不動産会社であれば、過去の出来事や噂等、情報豊富で、なおかつ新人よりもベテラン営業マンであれば情報量も多いと思います。
●営業マンに「事故物件は絶対嫌だ」と伝える　←契約後にトラブルになりそうなお客様と思われれば、真剣に調べてくれます。